Zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Juni 2003 ein unbebautes Grundstück erworben. Die ehemaligen Gebäude waren abgerissen und kontaminierter Boden war entfernt worden. Die Baugruben waren nicht verfüllt. Im Kaufvertrag heißt es u.a., der Käufer beabsichtige den Erwerb zur Errichtung eines Verwaltungsbaukörpers. Der Käufer erfülle damit auch das Ziel des Verkäufers zur Errichtung eines lärmabschirmenden Bautenriegels. Die Errichtung sei binnen einer Frist von 2,5 Jahren.

Den Kaufpreis finanzierte der Kläger durch Aufnahme eines Annuitätendarlehens mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von zehn Jahren. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist hatte der Kläger das Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt. Bis Februar 2013 sammelte er daneben ein Sparguthaben von zuletzt 311.000 € an. Im Jahr 2005 ließ der Kläger von einem Architekten einen Konzeptvorschlag für eine Bebauung des Grundstücks erstellen. Dabei blieb es allerdings. Später beauftragte der Kläger ein anderes Architekturbüro mit einer Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Im Jahr 2008 ließ er, wie im Kaufvertrag vereinbart, eine Grenzmauer für ca. 37.000 € errichten. Im Juli 2012 beantragte der Kläger die Genehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, einer Gewerbeeinheit sowie zwölf Stellplätzen. Die Genehmigungen wurden im Dezember 2012 erteilt; im Februar 2013 begannen die Erdarbeiten. Seit Mitte 2014 ist das Gebäude fertiggestellt.

Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2003 bis 2010 die grundstücksbezogenen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt ließ die Aufwendungen letztlich unberücksichtigt. Es war der Ansicht, die Bebauungsabsicht sei nach Aktenlage nicht zu erkennen und nicht nachgewiesen. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BFH das Urteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hat rechtsfehlerhaft bei seiner Überzeugungsbildung hinsichtlich der Frage, ob der Kläger in den Streitjahren die Absicht hatte, das Grundstück zu bebauen und anschließend zu vermieten, nicht das Gesamtergebnis des Verfahrens beachtet und dadurch gegen § 96 Abs. 1 S. 1  1. Hs. FGO verstoßen.

Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nur anhand von äußeren Umständen geschlossen werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht jedenfalls nicht gegen die behauptete Bebauungsabsicht. In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und entsprechende Mittel tatsächlich angesammelt hat. Dafür kann etwa die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.

Diesen Anforderungen an die Überzeugungsbildung genügte das angefochtene Urteil nicht. Das FG hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, zwischen dem Erwerb des Grundstücks und seiner Bebauung habe ein sehr langer Zeitraum von zehn Jahren gelegen. Die bei verschiedenen Architekten angeforderten Konzeptvorschläge hätten lediglich mögliche Nutzungen des Grundstücks skizziert. Es fehlten jedoch Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger eines dieser Konzepte realisieren und finanzieren wollte. Aufgrund seines vorsichtigen Finanzierungsverhaltens sei die Bebauungs- und Vermietungsabsicht des Klägers im Jahr 2005 und in den folgenden Jahren noch nicht hinreichend konkretisiert. Dies sei erst im Jahr 2012 der Fall gewesen.

Bei dieser Würdigung hat das FG somit unbeachtet gelassen, dass das Grundstück bebaubar war und dass sich der Kläger zur Bebauung im Kaufvertrag verpflichtet hatte, dass er nach seiner Vorstellung, die insoweit hinzunehmen ist, mit der Bebauung erst beginnen wollte, wenn das Grundstück bezahlt war und er genügende Eigenmittel für die Baufinanzierung angespart hatte und dass der Kläger diese Ziele erwiesenermaßen innerhalb von knapp zehn Jahren erreicht hatte. Unerörtert gelassen hat das FG schließlich auch, ob nicht die 2012 bis 2014 tatsächlich durchgeführte Bebauung unter den gegebenen Umständen als Indiz zurückwirkte und die Behauptung der Bebauungsabsicht rückblickend als wahr erscheinen ließ.

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