Zur Grundsteuerbefreiung bei einer Öffentlich-Privaten-Partnerschaft

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine GmbH & Co KG, an der ein Landkreis (Schulträger) als einziger Kommanditist beteiligt war. Der Landkreis war auch Eigentümer von Schulgrundstücken. Im Jahre 2005 schloss der Landkreis mit der Klägerin einen notariellen Erbbaurechtsvertrag. Dadurch bestellte der Landkreis der Klägerin an einem der Schulgrundstücke ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 40 Jahren. Insoweit war die Klägerin berechtigt, auf dem Erbbaugrundstück Schulgebäude zu sanieren, abzubrechen und bestimmte Bauwerke mit den dazu erforderlichen Anlagen zu errichten. Ferner schlossen die Klägerin und der Landkreis im Jahr 2006 für die Nutzung als Schule für die Dauer von 25 Jahren einen Mietvertrag mit einer Verlängerungsoption von zehn Jahren. Das Ende des Mietvertrages wurde später auf den 31.10.2034 festgelegt.

Das Finanzamt forderte die Klägerin auf, eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts für das ihr zustehende Erbbaurecht einzureichen. Die Klägerin vertrat demgegenüber die Auffassung, eine Einheitswertfeststellung für das Erbbaurecht sei nicht erforderlich, weil insoweit die Merkmale einer Grundsteuerbefreiung gegeben seien. Deshalb kam sie der Aufforderung des Finanzamts nicht nach. Das Finanzamt beauftragte daraufhin seinen Bausachverständigen, die für die Einheitswertfeststellung erforderlichen Sachverhalte auf dem Grundstück zu ermitteln. Auf der Grundlage des Berichts des Sachverständigen ermittelte das Finanzamt sowohl für das Erbbaurecht als auch für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück einen Einheitswert.

Das Hessische FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Revision zum BFH wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

Die Gründe:
Das Finanzamt hat für das Erbbaurecht zu Recht einen Einheitswert festgestellt und einen Grundsteuermessbetrag festgesetzt.

Für das Erbbaurecht greift eine Befreiung von der Grundsteuer nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 3 GrStG nicht ein. Hierfür wäre es erforderlich gewesen, dass zum Ende des die Nutzung regelnden (Miet-)Vertrages die Rückübertragung des Grundbesitzes in irgendeiner Weise verbindlich festgelegt wird. Dies war vorliegend aber nicht der Fall. Weder nach dem Mietvertrag noch nach dem Erbbaurechtsvertrag war die Klägerin verpflichtet, das Erbbaurecht - und damit den Grundbesitz - zum Ende des Mietvertrages auf den Landkreis zurück zu übertragen.

Es besteht dartüber hinaus kein Grund für die Annahme, das hier betroffene Gebäude werde in jedem Fall bis zum Ablauf des Erbbaurechts zu Schulzwecken genutzt, auch wenn es für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werden sollte. Schulgebäude sind einer alternativen Nutzung durch Dritte ohne weiteres zugänglich. Der Landkreis war als Kommanditist der klagenden Gesellschaft nach den konkreten Verhältnissen überdies auch nicht in der Lage, den Betrieb einer Schule in dem hier betroffenen Gebäude bis zum Abschluss des Erbbaurechts durchzusetzen.

Die Vertragsparteien haben vorliegend mit dem von ihnen konzipierten ÖPP-Modell eine Konstruktion gewählt, die es der Klägerin ermöglichen sollte, den sog. Leasing-Grundsätzen der Finanzverwaltung zu genügen und damit bestimmte Vorteile im Bereich des Ertragsteuerrechts zu erlangen. Wenn dadurch aber im Bereich der Grundsteuer wie hier gewisse Belastungen entstehen, so ist dies die Folge einer selbstbestimmten Gestaltung, die keine vom Willen des Gesetzgebers abweichende Auslegung der einschlägigen Steuerrechtsnorm rechtfertigt.