22.12.2015

Zur steuerlichen Anerkennung eines Mietverhältnisses bei Überlassung der Wohnung an die Tochter

Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis liegt nicht vor, wenn sich die Überlassung einer Wohnung an die Tochter nicht als entgeltliche Nutzungsüberlassung, sondern vielmehr als Gewährung von Naturalunterhalt darstellt. Die grundsätzlich denkbare Verrechnung zwischen dem Unterhaltsanspruch der Tochter und dem Anspruch der Eltern auf Mietzinszahlung müsste, um steuerlich anerkannt werden zu können, allerdings auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein.

FG Düsseldorf 20.5.2015, 7 K 1077/14 E
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Eigentümer eines Hauses mit einer Gesamtwohnfläche von 119 qm. In der Einkommensteuererklärung 2012 erklärten sie hierzu in der Anlage V Mieteinnahmen für die Wohnung im Erdgeschoss (65 qm) i.H.v. 6.417 € sowie Werbungskosten von 18.450 €, dies ergab einen Verlust von 10.343 €. In den Werbungskosten waren umlagefähige Betriebskosten von 4.261 € enthalten. Die vereinnahmten Umlagen betrugen 1.690 €.

Auf Nachfrage des Finanzamts erklärten die Kläger, bzgl. der Wohnung im Obergeschoss von 54 qm sei im November 2011 ein Vertrag mit der Tochter C geschlossen worden. C zahle keine Miete, da sie nur einer geringfügigen Beschäftigung nachgehe, aus der dortigen Entlohnung bestreite sie im Wesentlichen ihren Unterhalt. Auch eine Beteiligung der Tochter an den Nebenkosten finde nicht statt.

Laut Vertrag betrug die Kaltmiete 350 €, die mtl. Nebenkostenvorauszahlungen betrugen 125 €. Laut Anlage Kind für 2012 besuchte die Tochter bis Juli 2012 das Gymnasium, ab Oktober 2012 studierte sie auswärtig. Das Finanzamt verneinte für die Wohnung im Obergeschoss die Einkunftserzielungsabsicht der Kläger. Die Werbungskosten wurden daher gekürzt und nur anteilig mit rd. 54 Prozent zum Abzug zugelassen, soweit die nicht direkt zuzuordnen waren.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

Die Gründe:
Das Finanzamt hat die Einkünfte des Hauses zu Recht ohne Berücksichtigung der Wohnung im Obergeschoss angesetzt. Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis zwischen den Klägern und ihrer Tochter, der Zeugin, liegt nicht vor. Denn die Überlassung der Wohnung an die Tochter stellt sich nicht als entgeltliche Nutzungsüberlassung, sondern vielmehr als Gewährung von Naturalunterhalt dar. Der Mietvertrag hält bereits dem sog. Fremdvergleich nicht stand.

Mietverträge unter nahe stehenden Personen sind in der Regel der Besteuerung nur dann zu Grunde zu legen, wenn der maßgebliche Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Mietverträge unter nahe stehenden Personen sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich (§ 12 EStG) veranlasst sind.

Vorliegend hatten die Kläger mit ihrer Tochter zwar eine unbare Zahlung der mtl. Miete durch Überweisung auf ein Konto der Kläger vereinbart. Letztlich ist jedoch zu keiner Zeit Geld von einem Konto der Tochter auf das der Kläger geflossen. Es fehlt also sowohl an einer Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin als auch an einer Vermögensmehrung bei den Klägern als Vermieter. Das Vorbringen der Kläger, es sei eine Verrechnung zwischen dem Unterhaltsanspruch der Tochter und ihrem Anspruch auf Mietzins vorgenommen worden, überzeugt nicht. Eine Verrechnung gegenseitiger und fälliger Ansprüche ist zwar grundsätzlich auch bei Verträgen unter Angehörigen möglich. Um steuerlich anerkannt werden zu können, müsste die Verrechnung allerdings auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein.

Dies gilt hier umso mehr, als nicht etwa eine Aufrechnung zwischen wechselseitigen gleich hohen Forderungen erfolgt sein soll, sondern eine Anrechnung der Miete auf einen Unterhaltsanspruch der Tochter. Die Höhe dieses Unterhaltsanspruchs ist jedoch nie im Einzelnen festgelegt worden. Ebenso wenig ist vereinbart und abgerechnet worden, welche weiteren Barunterhaltsleistungen die Kläger an die Tochter mtl. zu erbringen hatten und tatsächlich geleistet haben.

Dass es den Klägern und der Tochter nicht um die entgeltliche Vermietung einer Wohnung, sondern um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form der Gestellung von Wohnraum ging, ergibt sich zudem aus weiteren Umständen. So ist der Einzug etwa mit und mit erfolgt, erst anschließend wurde der Mietvertrag abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war die Tochter gerade achtzehn Jahre alt, besuchte allerdings noch bis zum Sommer die Schule. Sie hat im Übrigen weiterhin bei den Eltern die Mahlzeiten eingenommen. Ein selbständiges hauswirtschaftliches Leben der Tochter in der Wohnung ist mithin nicht erwiesen.

Linkhinweis:

Rechtsprechungsdatenbank NRW
Zurück