Zur Vermietungsabsicht bei einem stark sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Jahr 1989 ein Mehrfamilienhaus mit einem Erdgeschoss und drei Obergeschossen sowie einem Dachgeschoss erworben. Das Erdgeschoss war für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen und in den Streitjahren 2006 und 2007 zeitweise verpachtet. Von den beiden Wohnungen im ersten Obergeschoss war in den Streitjahren nur eine seit 2001 vermietet; die andere stand seit 2003 leer. Eine Wohnung im zweiten Obergeschoss stand ebenfalls seit 2003 leer; die andere war seit 1996 bewohnt. Die beiden Wohnungen im dritten Obergeschoss standen seit 2003 leer. Das Dachgeschoss war bis August 2006 bewohnt.

Die Kläger beauftragten im Jahr 2007 einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie. Der Maklerauftrag umfasste auch die Vermietung. Über den Makler entstand im Jahr 2007 ein Kontakt zu einem Verein, mit dem über den Abschluss eines Mietvertrags verhandelt wurde. Es lagen bereits Vertragsentwürfe vor. Die Verhandlungen scheiterten jedoch, weil der Verein sich nicht für länger als fünf Jahre binden wollte. Im April 2007 erstellten Architekten eine Kostenschätzung für "Umbau und Renovierung" des Objekts, die Gesamtkosten von 222.000 € brutto auswies. Im selben Jahr kündigten die Kläger zwei Familien wegen Verzug mit der Mietzahlung von mehr als zwei Monatsmieten fristlos. Hiergegen wandten sich die Mieter und blieben wohnen.

In der Folgezeit stritten die Kläger mit dem Finanzamt um Vermietungsverluste aus den Wohnungen in den Streitjahren 2006 und 2007. Die Finanzbehörde weigerte sich, höhere Verluste aus der Vermietung der Wohneinheiten anzusetzen. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Zwar sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leer steht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Nach Ansicht des Gerichtes hatten die Kläger allerdings in den Jahren 2006 und 2007 nicht die Absicht, aus den Wohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Diese Absicht hatten die Kläger spätestens im Jahr 2006 vollständig aufgegeben. Die unbewohnten Wohnungen standen schon seit dem Jahr 2003 leer, ohne, dass die Kläger selbst bzw. durch die Hausverwaltung Bemühungen unternommen hätten, hierfür neue Mieter zu finden. Angesichts des desolaten Zustandes der Wohnungen hatte der erkennende Senat erhebliche Zweifel, ob sich die leer stehenden Wohnungen im Jahr 2006 überhaupt in einem bewohnbaren Zustand befanden. Da für sämtliche vermieteten Wohnungen in der Zeit keine Grundmiete gezahlt worden war, lag die Schlussfolgerung nahe, dass sich alle Wohnungen in einem derart schlechten Zustand befanden, dass sie unbewohnbar waren.

Da die Vermietungsabsicht spätestens im Jahr 2006 definitiv aufgegeben war, bestand für das Jahr 2007 keine Vermutung mehr für das Vorliegen einer Vermietungsabsicht. Zwar hatten die Kläger eine Kostenschätzung durch die Architekten durchführen lassen. Diese ließ jedoch in keiner Weise erkennen, für welche baulichen Maßnahmen sie erstellt worden war. Was den Verein betraf, so reichte das Verhandeln über einen Mietvertrag für das ganze Objekt, auch vor dem Hintergrund, dass die eingeholte Kostenschätzung möglicherweise einen Anhaltspunkt für die Höhe des Investitionsbedarfs gegeben haben mag, noch nicht aus, um ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen zu begründen, obwohl sich die Verhandlungen über mehrere Monate erstreckt haben mögen.

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