Zur Vertretung des Leerstands eines Gebäudes

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist seit 2000 Eigentümerin eines mit einem 1897 errichteten Mietshaus bebauten Grundstücks. Dieses befindet sich innerhalb eines städtebaulichen Sanierungsgebietes. Das Gebäude wurde von der Klägerin bis Ende 2004 grundlegend in Stand gesetzt und modernisiert. Mit Einheitswertbescheid auf den 1.1.2001 wurde das Grundstück der Klägerin zugerechnet und der auf den 1.1.1935 festgestellte Einheitswert i.H.v. 125.700 DM nachrichtlich mitgeteilt. Die Grundsteuer für die Streitjahre 2003 und 2004 betrug jeweils rund 4.241 €.

Im März 2004 beantragte die Klägerin aufgrund einer Minderung des Rohertrages infolge teilweisen Leerstands des Gebäudes während der Sanierungsmaßnahmen i.H.v. 88,10 % den Erlass der Grundsteuer für 2003 gem. § 33 GrStG i.H.v. 2.928 €. Im März 2005 beantragte sie aufgrund einer Minderung des Rohertrages i.H.v. 83,61 % den Erlass der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2004 i.H.v. 2.837 €. Das Finanzamt lehnte die Anträge ab.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin die Ertragsminderung in den Streitjahren 2003 und 2004 allein deshalb zu vertreten habe, weil der Leerstand des Gebäudes infolge der Sanierungsmaßnahmen auf ihrem eigenen willentlichen Entschluss beruht habe.

Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG i.H.d. Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Die etwaige Ertragsminderung ist für tatsächlich vermietete Räume im Regelfall anhand der vereinbarten Jahresrohmiete und für bereits zu Beginn des Erlasszeitraums leer stehende Räume anhand der üblichen Miete zu bemessen.

Beruht der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Der Steuerpflichtige kann sich dann der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen nicht entziehen und hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.

Da das FG eine andere Auffassung vertreten hatte, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist allerdings nicht spruchreif. Sollte der Leerstand tatsächlich auf den Sanierungsmaßnahmen beruhen und die Klägerin demzufolge die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht zu vertreten haben, wird das FG Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Erlass im Streitfall nach § 33 Abs. 5 GrStG ausgeschlossen ist. Danach ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei einem rechtzeitigen Antrag auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Der vorübergehende Leerstand eines Gebäudes oder Gebäudeteils wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten rechtfertigt jedoch keine Wertfortschreibung nach unten und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs. 5 GrStG.

Linkhinweis:

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