Betriebskostenabrechnung und vorbehaltloser Ausgleich einer Nachforderung allein rechtfertigen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis

Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte gewerblich genutzte Räumlichkeiten von der Klägerin angemietet. Im Dezember 2010 erteilte die Klägerin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2006 bis 2009 und bat die Beklagte um Überprüfung und Ausgleich. Nachdem die Beklagte die Umlage der Position "Erstellung NK-Abrechnung" beanstandet hatte, übersandte die Klägerin im Januar 2011 eine um diese Position bereinigte Abrechnung an die Beklagte, die unter Berücksichtigung eines Guthabens der Beklagten für das Jahr 2008 insgesamt einen Nachforderungsbetrag i.H.v. 8.568 € auswies, den die Beklagte ohne weitere Beanstandungen an die Klägerin überwies.

Nachdem ein anderer Mieter die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 beanstandet hatte, ergab die nachfolgende Überprüfung einen von der Streithelferin zu vertretenden Abrechnungsfehler, der sich bei der Nebenkostenabrechnung aus Dezember 2010 zugunsten der Beklagten ausgewirkt hatte. Darüber informierte die Klägerin die Beklagte im Juni 2011 und stellte ihr eine Nachforderung bezüglich der Heizkosten für das Jahr 2008 i.H.v. 6.670 € aus. Die Beklagte verweigerte die Zahlung, weil die Klägerin aufgrund eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses diese Forderung nicht mehr geltend machen könne.

Das LG wies die Klage genau aus diesem Grund ab; das OLG gab ihr hingegen statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Zu Recht ging das OLG davon aus, dass allein durch die vorbehaltlose Zahlung der sich aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung aus Januar 2011 ergebenden Nachforderung zwischen den Parteien kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande gekommen war.

Der Senat hat erst nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (Senatsurteil v. 10.7.2013, Az.: XII ZR 62/12). Der vorliegende Fall gab insoweit keinen Anlass, von dieser Entscheidung abzuweichen.

Zwar lässt sich dies - anders als bei der Wohnraummiete - nicht damit begründen, dass seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 u. S. 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 kein Bedürfnis mehr für die Annahme bestehe, in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein oder in der bloßen vorbehaltlosen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB findet dagegen bei der Gewerberaummiete keine Anwendung. Ebenso wenig gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB für die Möglichkeit des Mieters, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, weil diese Vorschrift nur auf die Wohnraummiete anwendbar ist.

Letztlich kann bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht angenommen werden, dass allein durch die vorbehaltlose Erstattung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos zwangsläufig ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt. Zwar kann auch ein konkludentes Verhalten der Parteien ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründen. Allerdings setzt die Wertung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung als Angebot zum Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses regelmäßig voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit entziehen und sich dahingehend einigen wollen. Gegen die Annahme eines Rechtsbindungswillens sprach jedoch u.a., dass der Vermieter selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters abändern kann.

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