Gewerbliches Mietrecht: Hohe Energiekosten verstoßen nicht zwangsläufig gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Sachverhalt:
Die Beklagten hatten im Februar 2007 Gewerberäume der Klägerin angemietet. Das Gebäude war bereits zu DDR-Zeiten errichtet worden. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Klägerin umfassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, wie im Mietvertrag vereinbart, unverändert beibehalten wurden.

Die Beklagte minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010. Sie begründete dies damit, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Somit könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausreichender Wärmeschutz geschaffen worden.

Das LG gab der Klage überwiegend statt. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Auch die zugelassene Revision vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe:
Es lag kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB vor.

Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass der unwirtschaftliche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen könne. Überwiegend wird das Vorliegen eines Mangels jedoch verneint. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist demnach bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führte hier zu keiner anderen Beurteilung. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten (BGH Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06).

Letztlich ergab sich eine Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist. Denn wie sich aus dem Mietvertrag ergab, sollte die bei Vertragsschluss bereits vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Klägerin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zustand, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der vorhandenen Regelungstechnik. Das Berufungsgericht hatte jedoch auch hier weder festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungstechnik nicht dem Stand der Technik für eine Fernwärmeanlage entsprach noch hatte die Beklagte hierzu entsprechenden Vortrag gehalten.

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