Gewerbliches Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte dem Beklagten ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum vermietet. Grundlage hierfür war ein Formularmietvertrag. Die Klägerin verlangte vom Beklagten Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Abrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt wurden. Demnach sollten laut Vertrag sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums von allen Mietern anteilig getragen werden. Als weitere Nebenkosten waren nicht näher aufgeschlüsselt die Kosten für Versicherungen, Centermanager und Verwaltung aufgeführt.

Das LG verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 61.388 € nebst Zinsen; das OLG hielt lediglich eine Zahlung von 17.924 € nebst Zinsen für angemessen. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies es zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das Urteil des OLG wird aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin erkannt wurde.

Zwar ist die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, intransparent und daher unwirksam. Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines "Centermanagers" stehen weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung. Ebenso verhält es sich mit der Übertragung der Kosten für "Versicherungen". Die Klausel ist inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

Dagegen wird die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" davon nicht berührt. Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete der in Formularklauseln verwendete Begriff der "Kosten der Verwaltung" i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB hinreichend bestimmt ist. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurückgegriffen werden. Auch der Umstand, dass die Verwaltungskosten in der Wohnraummiete gerade aus den umlegbaren Kosten herausgenommen wurden, hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf eine vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils begegnet nach ständiger BGH-Rechtsprechung auch keinen rechtlichen Bedenken.

Entgegen der Ansicht des OLG kann die Klägerin von der Beklagten aus §§ 286, 288 BGB auch die ausgerechneten Verzugszinsen auf die rückständig gewesenen Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 8.349 € (2004) und 5.233 € (2005) verlangen. Richtig ist zwar, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen mit der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode, spätestens aber mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist untergeht und sich danach der Anspruch des Vermieters nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung richtet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in einem Schuldnerverzug befand, der bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte.

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