Immobilienanzeigen: Zu den Informationspflichten im Zusammenhang mit der EnEV

Der Sachverhalt:
Der klagende Umwelt- und Verbraucherschutzverein nimmt einen Makler (im Verfahren 4 U 137/15) und eine u.a. als Maklerin tätige Firma (im Verfahren 4 U 8/16) auf Unterlassung von - aus seiner Sicht - wettbewerbswidrigen, weil den Informationspflichten aus § 16a EnEV nicht genügenden Immobilienanzeigen in Anspruch.

Der beklagte Makler veröffentlichte im Januar 2015 in der "Neuen Westfälischen" eine Anzeige zur Vermietung einer Drei-Zimmer-Wohnung in Gütersloh, ohne die Art des Energieausweises und das im Energieausweis genannte Baujahr anzugeben. Die beklagte Firma bewarb im April 2015 in den "Westfälischen Nachrichten" den Verkauf eines Zweifamilienhauses und die Vermietung einer Eigentumswohnung ohne Angaben zum wesentlichen Energieträger der Gebäude. Bei der Veröffentlichung der Anzeigen lag zu den beworbenen Immobilien jeweils ein Energieverbrauchsausweis vor.

Das OLG gab den Unterlassungsklagen statt. Die Revisionen zum BGH wurden in beiden Verfahren zugelassen.

Die Gründe:
Die geltend gemachten Unterlassungsansprüche sind begründet. Die in Frage stehenden Immobilienanzeigen genügen nicht den Anforderungen der EnEV, weil die in § 16a EnEV genannten Pflichtangaben fehlen.

Zwar muss ein Wettbewerbsverstoß des Maklers nicht unmittelbar daraus folgen, dass er der Informationsverpflichtung des § 16a EnEV nicht genügt hat. Nach dem Wortlaut der Norm trifft die Informationspflicht nur den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter bzw. den Leasingeber. Ob die Regelung auch auf den im Gesetz nicht genannten Makler anzuwenden ist, wurde höchstrichterlich noch nicht geklärt. Vorliegend brauchte diese Frage nicht abschließend beantwortet werden.

Vielmehr ist das Veröffentlichen der Immobilienanzeigen aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten der Makler zu bewerten. Es ist wettbewerbswidrig, weil den Verbrauchern in den Anzeigen eine wesentliche Information vorenthalten wird, die sie benötigten, um eine informierte geschäftliche Entscheidung treffen zu können. Und das Vorenthalten der Information ist auch geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

Die in den Anzeigen - entgegen der Vorschrift des EnEV - nicht angegebenen Informationen sind für den Verbraucher wesentlich. Das folgt aus der Abwägung seiner Informationsinteressen mit dem Interesse des Maklerunternehmens, die Information nicht zu erteilen. Letzteres ist in den zu beurteilenden Fällen nicht schutzwürdig, zudem hätten die Informationen ohne unzumutbare Mehrkosten in der Immobilienanzeige mitgeteilt werden können.