Unüblich hohe Maklerprovision: Vorkaufsberechtigter muss auch nicht den üblichen Betrag zahlen

Der Sachverhalt:
Der Beklagte und sein Bruder hatten ihre im Februar 2011 verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus einem Hausgrundstück. Der Bru der des Beklagten beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag aus März 2012 veräußerte er durch Vermittlung der Klägerin seinen Anteil an dem Nachlass an S. für 260.000 €. Nach § 7 des Vertrages wurde der verkaufte Erbanteil dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. In § 16 des Vertrages war ausgeführt, dass der Vertrag durch die Klägerin zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an die Klägerin ein Maklerhonorar i.H.v. 29.750 € für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.

Der Beklagte übte im Juni 2012 gegenüber seinem Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von der Klägerin geforderte Maklerprovision i.H.v. 29.750 € bezahlte er nicht. LG und OLG haben die von der Klägerin gegen den Beklagten erhobene Klage auf Zahlung von 29.750 € nebst Zinsen abgewiesen. Auch die Revision der Klägerin vor dem BGH blieb erfolglos.

Die Gründe:
Der Klägerin stand gegen den Beklagten kein Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu, weil die in § 16 des Vertrages aus Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte.

Nach BGH-Rechtsprechung, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB.

Anders als die Revision meinte, ließ sich die Höhe der Provision nicht damit rechtfertigen, dass die Klägerin zusätzliche Leistungen erbracht hatte, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Das Berufungsgericht war rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die Beschaffung eines Grundrisses gehöre ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln.

Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kam ebenfalls nicht in Betracht. Danach kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das BGB eingefügt worden. Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus.

Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, schied hier aus. Denn nach BGH-Rechtsprechung hat ein Verstoß gegen Preisvorschriften gem. § 134 BGB die Nichtigkeit der Entgeltregelung im Allgemeinen nur in dem Umfang zur Folge, in dem der zulässige Preis überschritten wird; im Übrigen bleibt der zulässige Preis geschuldet. Begründet wird dies mit der Ausnahmeregelung in § 134 Hs. 2 BGB, wonach das Rechtsgeschäft nur (insgesamt) nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

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