Unwirksamkeit einer Klausel über ein Vorpachtrecht des Pächters

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Am 1.3.2001 hatte er sie bis zum 30.9.2014 an den Kläger verpachtet. Das Vertragsmuster wurde vom Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmte:

"Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt."

Am 8.1.2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1.10.2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.

Das AG stellte fest, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 8.1.2013 zustande gekommen sei. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten blieb ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden sollte, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1.3.2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden war, erfolglos. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH die Entscheidungen auf, wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.

Gründe:
Die die in § 11 des Landpachtvertrages vom 1.3.2001 enthaltene Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam. Denn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.

Abzustellen ist dabei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes nicht an.

Unter Anwendung dieses Maßstabs folgt die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das - wie hier - einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.

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