Wann verliert ein Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch?

Der Sachverhalt:
Die Kläger waren von August 2013 bis Juli 2014 Mieter eines Reihenhauses. Die Errichtung der der Reihenhausanlage erfolgte für die Eigentümerin im Jahr 2013 durch die Projektmanagement S-GmbH als Bauträgerin. Die Eigentümerin hatte die S-GmbH auch mit der Hausverwaltung beauftragt, wobei deren Aufgabenbereich die Vereinnahmung der Miete und der Nebenkosten mitumfasste. Die vor und bei der Bauausführung erforderlichen Architektenleistungen einschließlich der Bauleitung und Bauaufsicht erbrachte die Planungsbüro S-GmbH (im Weiteren: Planungsbüro).

Die Eigentümerin hatte die beklagte Immobilien GmbH im Februar 2012 mit der Suche von Mietern für die neu errichteten Reihenhäuser beauftragt, ohne dass dabei eine Provisionsvereinbarung zwischen ihr und der Beklagten getroffen worden war. Die Beklagte bot die Reihenhäuser unter Hinweis auf die bei Abschluss eines Mietvertrags vom Mieter an sie zu zahlende Provision im Internet, in Zeitungsannoncen und durch entsprechende Schilder auf der Baustelle zur Vermietung an. Auf eine der Anzeigen meldeten sich die Kläger und vereinbarten einen Besichtigungstermin.

Im Juli 2013 schlossen die Kläger mit der von der S-GmbH vertretenen Eigentümerin einen schriftlichen Mietvertrag ab. Darin war bestimmt, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt wurde und die Kläger mit seinem Abschluss eine Vermittlungsprovision i.H.v. zwei Kaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer an die Beklagte zu zahlen hatten. Die Kläger zahlten eine Maklercourtage i.H.v. 3.332 € zzgl. 532 € Mehrwertsteuer an die Beklagte. Im September 2014 forderten sie die geleistete Maklerprovision zurück. Sie waren der Ansicht, ein Maklerlohnanspruch entstehe nicht, wenn der Vertrag mit dem Makler selbst oder mit einem Dritten zustande komme, der wirtschaftlich, organisatorisch oder personell mit dem Makler eng verbunden sei. Letzteres sei hier der Fall.

Das AG gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten führte zur Abweisung der Klage. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Den Klägern steht der gegenüber der Beklagten geltend gemachte, auf § 5 Abs. 1 Hs. 1 des WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB zu stützende Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vermittlungsprovision nicht zu, weil der Anspruch der Beklagten auf diese Provision nicht nach den dafür geltenden rechtlichen Bestimmungen ausgeschlossen war.

Nach BGH-Rechtsprechung entspricht es der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete (Urt. v. 2.10.2003, Az.: III ZR 5/03). Das Berufungsgericht hat dazu mit Recht angenommen, dass dem der Fall gleichzustellen ist, dass der Wohnungsvermittler selbst oder - wenn es sich bei ihm wie im Streitfall um eine juristische Person handelt - sein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags. Danach wird ein Wohnungsvermittler zugleich als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, dass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann.

Dafür genügt es etwa, wenn der Wohnungsvermittler über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite aufgetreten ist, in dieser Zeit mit den Mietern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet hat, dazu Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen hat oder für den Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen war. Entsprechendes gilt, wenn der Wohnungsvermittler den Mietern bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung mitteilt, sie sollten sich bei Fragen oder Problemen hinsichtlich der Wohnung ausschließlich an ihn wenden, und zu diesem Zweck ausschließlich in seinem Büro erreichbar ist. Somit waren die Geschäftsführer der Beklagten nicht als Gehilfen der Projektmanagement S-GmbH in deren Eigenschaft als Verwalterin des den Klägern von der Beklagten vermittelten Reihenhauses tätig. Allein der Umstand, dass der Geschäftsführer der Beklagten zugleich Prokurist der Hausverwalterin war, bedeutete nicht, dass er tatsächlich als Gehilfe für diese tätig geworden war.

Auch die Tatsache, dass der Geschäftsführer der Beklagten mit der Geschäftsführerin der Wohnungsverwalterin verheiratet ist, stellte keine persönliche und wirtschaftliche Verflechtung von Makler und Verwalter dar, die eine entsprechende Anwendung des § 2 Abs. 2 WoVermittG rechtfertigt hätte. Zwar hat der BGH entschieden, dass ein Makler ohne besondere Absprache keinen Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber hat, wenn er das beabsichtigte Geschäft mit seinem eigenen Ehegatten als Vertragspartner des Auftraggebers zustande bringt. Nach der Rechtsprechung des BVerfG kommt es demgegenüber nicht auf das Bestehen einer Ehe an sich, sondern darauf an, ob sich daraus eine Interessenkollision ergibt. Und ein solcher war hier mit der Begründung verneint worden, der Geschäftsführer der Beklagten sei nicht mit der Vermittlung des von den Klägern angemieteten Reihenhauses befasst gewesen. Diese Beurteilung ließ vor dem Hintergrund der BVerfG-Rechtsprechung keinen Rechtsfehler erkennen.

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