Zu der vom Insolvenzverwalter erklärten Freigabe des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist seit April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer "Vorvermieterbescheinigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Am 5.11.2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3.12.2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO. Mit Schreiben vom 16.9.2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.

Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein der von den Beklagten mit der Widerklage u.a. geltend gemachte Räumungsanspruch. Das AG wies die Widerklage insoweit ab. Das LG gab der Räumungsklage statt. Auf die Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstrebt, hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Der Vermieter kann nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen. Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. Vorliegend hat das LG zwar zutreffend in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten gesehen, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Allerdings hat das LG das Vorbringen des Klägers, die Beklagten hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft übergangen. Aus diesem Grunde war die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG zurückzuverweisen.

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