Zum Verkauf von Wohnungseigentum durch eine BGB-Gesellschaft

Der Sachverhalt:
Die Eigentümerin des Wohnungseigentums ist GbR. Im Gesellschaftsvertrag war unter § 6 geregelt worden, dass die Gesellschafterin C. zur Geschäftsführung und Vertretung einzeln berechtigt ist, der Gesellschafter P. hingegen nicht. Mit Beschluss aus Dezember 2004 hatten die Gesellschafter § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags unter notarieller Beglaubigung dahingehend abgeändert, dass beide Gesellschafter zur Geschäftsführung und Vertretung jeweils einzeln berechtigt sind.

Die Eigentümerin verkaufte im Januar 2013 Wohnungseigentum. Hierbei war sie nur durch den Gesellschafter P. vertreten. Das Grundbuchamt forderte daraufhin den Notar bzw. die Eigentümerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des OLG München (Rechtspfleger 2002, 70) auf, die Genehmigung der weiteren Gesellschafterin für die beantrage Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung vorzulegen. Erforderlich sei ein grundbuchtauglicher Vertretungsnachweis i.F.d. § 29 Abs. 1 GBO, wozu weder der Gesellschaftervertrag noch der Beschluss der Gesellschafterversammlung ausreichend sei.

Während des Beschwerdeverfahrens legte die Eigentümerin die Genehmigungserklärung der weiteren Gesellschafterin C. vor. Daraufhin nahm das Grundbuchamt die begehrte Eintragung vor und die Eigentümerin beschränkte die Beschwerde auf die Kosten. Sie war weiterhin der Ansicht, dass nach einer BGH-Entscheidung vom 28.4.2011 (Az.: V ZB 194/10) eine in der Form des § 29 GBO vorzulegende Vollmacht nicht mehr erforderlich sei.

Das OLG belangte dennoch die Eigentümerin mit den Kosten des Beschwerdeverfahrens. Die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Die Eigentümerin muss gem. §§ 83 Abs. 2, 81 Abs. 1 S. 1 FamFG die Kosten des Beschwerdeverfahren tragen, denn die Beschwerde wäre ohne die während des Beschwerdeverfahrens übersandte Genehmigung unbegründet gewesen.

Grundsätzlich steht die Führung der Geschäfte den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu (§ 709 Abs. 1 BGB). Stand und Umfang einer Vertretungsmacht sind gem. § 714 BGB an die gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis geknüpft. Mangels einer hiervon abweichenden Regelung gilt deswegen die gemeinschaftliche Vertretung. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.

Ein solcher Nachweis lässt sich allerdings nicht durch den Gesellschaftsvertrag führen. Dieser kann in einzelnen Teilen verändert werden, ohne dass er in seiner Gesamtheit unwirksam wird. Dies zeigte sich insbesondere in dem vorliegenden Fall, bei dem die Gesellschafter die Vertretungsbefugnis des einen Gesellschafters beschlossen und im Übrigen den Bestand des Gesellschaftsvertrags unberührt gelassen hatten. Erforderlich ist demnach eine ausdrückliche Vollmacht für einen der Gesellschafter, sofern er als Alleinvertretungsberechtigter Geschäfte, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen, abschließen soll.

Eine solche Vollmacht war allerdings nicht in der von den Gesellschaftern der Eigentümerin beschlossenen Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen. Denn hierbei handelte es sich nicht um eine Vollmacht oder um eine einer Vollmacht gleichzusetzende Erklärung der Gesellschafter. Vielmehr handelte es sich - so auch ausdrücklich der Wortlaut des Beschlusses - um eine Änderung des Gesellschaftsvertrags mit der Folge, dass der Beschluss und dessen Inhalt Teil des Gesellschaftsvertrags wurden. Dieser Beschluss stellte aber keine ausdrücklich erklärte Vollmacht für jeden einzelnen der Gesellschafter dar, selbst wenn er notariell beurkundet worden war.

Die von der Eigentümerin in Bezug genommene BGH-Entscheidung war für den vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig.

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