Zum Vorwurf notarieller Amtspflichtverletzung bei großer Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis von Grundstücken
BGH v. 5.12.2019 - III ZR 112/18
Der Sachverhalt:
Der beklagte Notar beurkundete seit September 2004 eine Reihe von Vertragserklärungen betreffend den An- und Verkauf von Wohnungen in drei Wohnungseigentumsanlagen. Diese waren in den 1970er Jahren von der Bundesrepublik Deutschland für britische Streitkräfte errichtet, sodann in Wohnungseigentum aufgeteilt, an Dritte verkauft und zu-rückgemietet worden. Die Rechtsvorgängerin der Streithelferin des Beklagten (im Folgenden nur Streithelferin) erwarb die Wohnungen ab dem Jahr 2004 von den bisherigen Eigentümern und veräußerte sie an Drittkäufer weiter. Dabei lagen die Preise, die die Streithelferin an den jeweiligen Verkäufer zahlte, deutlich unterhalb der mit den Drittkäufern vereinbarten Weiterverkaufspreise.
Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, systematisch an der Durchführung sog. Kettenkaufverträge zum Nachteil der Erwerber und der finanzierenden Bank mitgewirkt zu haben. Sie hat behauptet, die Streithelferin habe den Dritterwerbern und ihren Banken einen zu hohen Immobilienwert vorgespiegelt, um sie zum Abschluss eines Kauf- und Darlehensvertrages zu veranlassen, den sie bei Kenntnis des wahren Werts nicht abgeschlossen hätten. Insbesondere aufgrund der hohen Kaufpreisaufschläge, die die Streithelferin innerhalb kurzer Zeit realisiert habe, sowie der in den Kaufpreisen versteckten Innenprovisionen habe sich dem Beklagten die Einsicht aufdrängen müssen, an einem unredlichen oder unerlaubten Geschäft mitzuwirken. Er hätte daher von der Beurkundung der notariellen Annahmeerklärungen bzw. der Abwicklung der Verträge absehen müssen.
Das LG hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Wohnungen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und ihr auch im Übrigen im Wesentlichen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gem. § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO verneint.
Nach § 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG hat ein Notar seine Amtstätigkeit zu versagen beziehungsweise die Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden. Eine große Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines Grundstücks bei kurz aufeinanderfolgenden Verträgen ist zwar als Anhaltspunkt für die Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Zwecke, an welcher der Notar weder durch die Beurkundung noch durch die Abwicklung der Kaufverträge mitwirken darf, anzusehen (s. BGH-Urt. v. 17.7.2014 - III ZR 514/13). Dieser Anhaltspunkt kann jedoch nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls nicht durchgreifen, insbesondere wenn der Preisunterschied erklärbar ist.
Der Ankaufspreis als solches muss nicht zwingend etwas über den wahren Wert der Immobilien und damit ein Missverhältnis zwischen dem Verkaufspreis und der dafür erhaltenen Gegenleistung aussagen. Vielmehr kann es eine Vielzahl von Gründen geben, sich von Immobilien zu einem niedrigen Preis zu trennen, weshalb bei ihrem Weiterverkauf hohe Preisspannen entstehen können (vgl. BGH-Beschl. v. 14.12.2009). Bei einer hohen Differenz zwischen An- und Verkaufspreis bleibt für sich betrachtet offen, welcher der beiden Preise den wahren Verkehrswert des Kaufgegenstands abbildet oder ob keiner von beiden Preisen dem entspricht. Mehr als ein Indiz für einen überteuerten Weiterverkaufspreis stellt eine solche Abweichung daher nicht dar.
Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts durfte der Beklagte somit die Preisunterschiede zwischen An- und Verkauf - gleichgültig, ob er sie bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung der Erklärung der Annahme des Kaufangebots der Klägerin durch die Streithelferin kannte - für unbedenklich halten. Aus damaliger Sicht bestand kein Grund dafür anzunehmen, die - als solches zulässige Gewinnaufschläge und Provisionen enthaltenden - Verkaufspreise seien nicht durch einen entsprechenden Verkehrswert gerechtfertigt.
BGH online
Der beklagte Notar beurkundete seit September 2004 eine Reihe von Vertragserklärungen betreffend den An- und Verkauf von Wohnungen in drei Wohnungseigentumsanlagen. Diese waren in den 1970er Jahren von der Bundesrepublik Deutschland für britische Streitkräfte errichtet, sodann in Wohnungseigentum aufgeteilt, an Dritte verkauft und zu-rückgemietet worden. Die Rechtsvorgängerin der Streithelferin des Beklagten (im Folgenden nur Streithelferin) erwarb die Wohnungen ab dem Jahr 2004 von den bisherigen Eigentümern und veräußerte sie an Drittkäufer weiter. Dabei lagen die Preise, die die Streithelferin an den jeweiligen Verkäufer zahlte, deutlich unterhalb der mit den Drittkäufern vereinbarten Weiterverkaufspreise.
Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, systematisch an der Durchführung sog. Kettenkaufverträge zum Nachteil der Erwerber und der finanzierenden Bank mitgewirkt zu haben. Sie hat behauptet, die Streithelferin habe den Dritterwerbern und ihren Banken einen zu hohen Immobilienwert vorgespiegelt, um sie zum Abschluss eines Kauf- und Darlehensvertrages zu veranlassen, den sie bei Kenntnis des wahren Werts nicht abgeschlossen hätten. Insbesondere aufgrund der hohen Kaufpreisaufschläge, die die Streithelferin innerhalb kurzer Zeit realisiert habe, sowie der in den Kaufpreisen versteckten Innenprovisionen habe sich dem Beklagten die Einsicht aufdrängen müssen, an einem unredlichen oder unerlaubten Geschäft mitzuwirken. Er hätte daher von der Beurkundung der notariellen Annahmeerklärungen bzw. der Abwicklung der Verträge absehen müssen.
Das LG hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Wohnungen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und ihr auch im Übrigen im Wesentlichen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gem. § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO verneint.
Nach § 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG hat ein Notar seine Amtstätigkeit zu versagen beziehungsweise die Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden. Eine große Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines Grundstücks bei kurz aufeinanderfolgenden Verträgen ist zwar als Anhaltspunkt für die Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Zwecke, an welcher der Notar weder durch die Beurkundung noch durch die Abwicklung der Kaufverträge mitwirken darf, anzusehen (s. BGH-Urt. v. 17.7.2014 - III ZR 514/13). Dieser Anhaltspunkt kann jedoch nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls nicht durchgreifen, insbesondere wenn der Preisunterschied erklärbar ist.
Der Ankaufspreis als solches muss nicht zwingend etwas über den wahren Wert der Immobilien und damit ein Missverhältnis zwischen dem Verkaufspreis und der dafür erhaltenen Gegenleistung aussagen. Vielmehr kann es eine Vielzahl von Gründen geben, sich von Immobilien zu einem niedrigen Preis zu trennen, weshalb bei ihrem Weiterverkauf hohe Preisspannen entstehen können (vgl. BGH-Beschl. v. 14.12.2009). Bei einer hohen Differenz zwischen An- und Verkaufspreis bleibt für sich betrachtet offen, welcher der beiden Preise den wahren Verkehrswert des Kaufgegenstands abbildet oder ob keiner von beiden Preisen dem entspricht. Mehr als ein Indiz für einen überteuerten Weiterverkaufspreis stellt eine solche Abweichung daher nicht dar.
Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts durfte der Beklagte somit die Preisunterschiede zwischen An- und Verkauf - gleichgültig, ob er sie bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung der Erklärung der Annahme des Kaufangebots der Klägerin durch die Streithelferin kannte - für unbedenklich halten. Aus damaliger Sicht bestand kein Grund dafür anzunehmen, die - als solches zulässige Gewinnaufschläge und Provisionen enthaltenden - Verkaufspreise seien nicht durch einen entsprechenden Verkehrswert gerechtfertigt.