Zur Aufklärungspflicht bei Kapitalanlagen in Form von Eigentumswohnungen

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte 1992 auf Empfehlung des für die Beklagte tätigen Vertriebsmitarbeiters F. eine Eigentumswohnung für 97.020 DM erworben und die er entsprechend dem ihm erteilten Rat vollständig fremdfinanzierte. Nachdem die Mieteinnahmen nicht die prognostizierte Höhe erreicht hatten, geriet der Kläger mit der Rückzahlung des Darlehens in Rückstand. 2004 kündigte schließlich die finanzierende Bank den Kredit. Die folgende Zwangsversteigerung der Wohnung erbrachte lediglich einen Erlös von 7.000 €.

Der Kläger behauptete, der für die Beklagte tätige Vertriebsmitarbeiter habe mehrere unzutreffende Angaben über das Anlageobjekt gemacht und seine Aufklärungspflichten verletzt. Er machte insofern geltend, dass die Beklagte von den Verkäufern eine Provision von 20 % für die Vermittlung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung erhalten habe. Hierüber sei er nicht aufgeklärt worden. Wäre er hierüber aufgeklärt worden, hätte er die Wohnung nicht erworben. Der Kläger forderte u.a. den nach der Verwertung der Sicherheiten verbliebenen Schaden, den er mit rund 67.117 € bezifferte, von der Beklagten ersetzt.

LG und KG wiesen die Klage ab. Der BGH hat diese Entscheidungen im ersten Rechtszug aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen (Beschl. V. 5.11.2014, Az.: III ZR 559/13). Da das KG die Berufung erneut zurückgewiesen hatte, ließ der Senat die Revision auf Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers insoweit zu, als die Klageforderung auf den Vorwurf einer unterlassenen Aufklärung über Innenprovisionen von 20 % des Kaufpreises für die Vermittlung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung gestützt worden war. Im weiteren Verlauf hat der BGH das Urteil des KG im Umfang der Zulassung der Revision aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Gründe:
Die Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % besteht auch bei der Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung. Schließlich lassen auch bei Eigentumswohnungen Vertriebsprovisionen von über 15 % auf eine geringere Werthaltigkeit schließen, weshalb die Gewährung derartiger Provisionen einen für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstand darstellt, über den aufgeklärt werden muss. Dies steht nicht im Widerspruch zur BGH-Rechtsprechung, wonach der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Interessenten über die Zahlung einer Innenprovision an den von ihm beauftragten Vertrieb aufzuklären, wenn das Objekt nicht mittels eines Prospekts vertrieben wird, sondern durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels.

Schließlich kommt es für das Bestehen der Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers bzw. Anlageberaters auch nicht darauf an, ob die Anlage mittels eines Prospekts vertrieben wurde. Denn die Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters über die an ihn von dem Verkäufer bezahlte Innenprovision besteht unabhängig hiervon. Der Anlageberater bzw. Anlagevermittler ist stets zur richtigen und vollständigen Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Er kann sich zur Erfüllung dieser Pflichten eines Prospekts bedienen, muss dies aber nicht. Existiert kein Prospekt, hat er die Pflicht durch eine eigenständige Aufklärung zu erfüllen.

Der Senat konnte das Bestehen einer Aufklärungspflichtpflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf etwaige Innenprovisionen auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht selbst beurteilen. Das Berufungsgericht wird die erforderlichen Feststellungen somit nachholen müssen.

Linkhinweise:

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