Zur Frage der ordnungsgemäßen Beratung eines Anlegers im Hinblick auf die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte sich im Jahr 1998 mit einer Bareinlage von 70.000 DM zzgl. 5 % Agio an einem geschlossenen Immobilienfonds (M-GbR) beteiligt. Die Gesellschaft hielt Beteiligungen an vier Grundbesitzgesellschaften, denen jeweils eine Immobilie gehörte. Der Zeichnung waren Gespräche sowie eine Empfehlung des damaligen Generalrepräsentanten der Beklagten vorangegangen. Dem Kläger wurde auch ein Anlageprospekt übergeben.

Der Kläger erhielt von 1999 bis 2002 Ausschüttungen. Ab 2002 geriet die M-GbR in eine wirtschaftliche Schieflage, die eine Einstellung der Ausschüttungen und verschiedene Sanierungskonzepte nach sich zog. Anfang 2003 wurde über das Vermögen der M-AG (die u.a. als Grundbuchtreuhänderin, Baubetreuerin, Generalmieterin und Verwalterin fungierte) das Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Kläger machte geltend, er habe eine Anlage für seine Altersvorsorge gewollt. Diesem Anlageziel habe die Beteiligung an der M-GbR nicht entsprochen. Zudem sei er über das Totalverlustrisiko, die praktisch fehlende Fungibilität, das persönliche Haftungsrisiko der Anleger als GbR-Gesellschafter und die Weichkostenstruktur (insbesondere: die Provisionen für die Beklagte) nicht bzw. nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden.

Das LG wies den Anspruch des Klägers auf Schadensersatz ab; das OLG gab der Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sache an das OLH zurück.

Gründe:
Die Verurteilung der Beklagten zur Schadensersatzleistung dem Grunde nach konnte nicht daraus hergeleitet werden, dass der Kläger nicht anlegergerecht beraten worden war.

Das OLG hatte nicht hinreichend unterschieden, ob der Kläger eine sichere Anlage zur Altersvorsorge (zur Schließung einer Versorgungslücke) oder eine Anlage, die neben steuerlichen Effekten auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen sollte, gewollt - und dies auch so zum Ausdruck gebracht - hatte. Zwar muss die empfohlene Anlage unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein. Soll etwa das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein. Allerdings rechtfertigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge hat dienen sollen, den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stelle keine anlegergerechte Beratung dar.

In seiner Parteivernehmung hatte der Kläger angegeben, dass die Anlage als "Altersvorsorge, als Zubrot gedacht" gewesen sei und der "Aufbesserung" der gesetzlichen Rente habe dienen sollen. Dies spricht eher für eine nur ergänzende Altersvorsorge. Die Prospektangabe "Die Beteiligung an diesem Fonds sollte auf Dauer der Altersvorsorge dienen und nicht verkauft werden." bzw. "Die Beteiligung an diesem Fonds sollte auf Dauer der Rente dienen und nicht verkauft werden." sagte nichts über das konkrete Anlageziel des Klägers aus. Infolgedessen muss das Berufungsgericht weitere Feststellungen zum konkreten mitgeteilten Anlageziel des Klägers treffen.

Zu Unrecht hielt das Berufungsgericht auch den Anlageprospekt hinsichtlich der Aufklärung über die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung für unzureichend. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es, wenn - wie hier - darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarkts praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligungen langfristig ausgerichtet sein sollten.

Auch die Ansicht des OLG, der Anlageprospekt enthalte keine genügende Aufklärung über das Haftungsrisiko des Anlegers als GbR-Gesellschafter, war rechtsfehlerhaft. Richtig ist, dass der Anleger über dieses persönliche Haftungsrisiko aufgeklärt werden muss. Diesen Anforderungen war der Prospekt aber gerecht geworden. Die Klage konnte deshalb nicht mit Erfolg auf eine fehlerhafte oder unzureichende Aufklärung über das Haftungsrisiko des Anlegers als GbR-Gesellschafter gestützt werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes muss der Anleger auf das Risiko einer etwaigen Haftung nach den Grundsätzen der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht nicht ungefragt hingewiesen werden.

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