Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters durch Handwerker

Der Sachverhalt:
Die Beklagte vermietete 2001 in ihrem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios. Laut Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, u.a. eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung als Versicherungsnehmer und Versicherungsbegünstigter abzuschließen. Der Mieter schloss diese Versicherungen als Geschäftsversicherung bei der Klägerin ab. Dabei handelt es sich um eine Versicherung der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtung des Fitness-Studios einschließlich der Gebrauchsgegenstände der Betriebsangehörigen und branchenüblicher Waren und Vorräte sowie des Betriebsunterbrechungsschadens.

Im Januar 2007 kam es zu einem Brand in der Tiefgarage des Gebäudes, durch den die Mieträume und die darin befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände beschädigt wurden. Ursache des Brandes war eine Brandstiftung an Styroporplatten, die von einem von der Beklagten beauftragten Handwerker zuvor in der frei zugängliche Garage gelagert worden waren und bei der bevorstehenden Sanierung des Flachdaches des Anwesens verbaut werden sollten.

Die Klägerin behauptete, sie habe als Feuerversicherer an den Mieter zur Regulierung des Brandschadens rund 71.155 € zahlen müssen. Mit ihrer Klage verlangte sie von der Beklagten Ersatz des Schadens aus übergegangenem Recht des Mieters. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr dem Grunde nach statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus gem. § 67 VVG a.F. (jetzt § 86 VVG) übergegangenem Recht des Mieters dem Grunde nach einen Anspruch auf Ersatz des von ihr regulierten Brandschadens.

Der Mieter hatte gegen die Beklagte gem. §§ 535, 280, 278 BGB wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens. Denn den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen. Daraus folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht. Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können etwa öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen.

Der von der Beklagten mit der Sanierung des Daches beauftragte Handwerker hat dadurch, dass er Styroporplatten vorübergehend in der Garage gelagert hatte, die Brandgefahr erhöht und die der Beklagten gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt. Diese Pflichtverletzung musste sich die Beklagte gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Der Anspruch des Mieters wegen leicht fahrlässiger Schadensverursachung war auch nicht durch einen stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsverzicht ausgeschlossen. Aus der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, u.a. eine Feuerversicherung auf seine Kosten abzuschließen, konnte nicht im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages auf seinen stillschweigenden Haftungsverzicht für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an den versicherten Gegenständen geschlossen werden. Die Versicherung diente vielmehr der Absicherung seines eigenen wirtschaftlichen Risikos.

Letztlich konnte der Versicherungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Mieter auch nicht ergänzend dahin ausgelegt werden, dass ihm ein konkludenter Regressverzicht der Klägerin zugunsten der Beklagten zu entnehmen war. Gegenstand der Versicherung war nicht das Gebäude der Beklagten, sondern die Geschäftseinrichtung und sein Betriebsunterbrechungsschaden. Dies stand jedoch in keinem Bezug zu der Vermieterin. Die Geschäftsversicherung diente vielmehr der Absicherung des eigenen wirtschaftlichen Interesses des Mieters. Ein für die Klägerin erkennbares Interesse des Mieters daran, die Beklagte durch die Geschäftsversicherung vor einem Regress wegen eines von dieser leicht fahrlässig verursachten Schadens an den versicherten Gegenständen zu schützen, bestand nicht.

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