Zur Hinweispflicht in Emissionsprospekten von geschlossenen Immobilienfonds

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte nach einem Beratungsgespräch mit einem für die Beklagte tätigen Anlageberater im Oktober 1993 eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds mit einem Anteil von 50.000 DM zzgl. 5 % Agio erworben. Den Emissionsprospekt hatte die Zedentin vor der Zeichnung der Beteiligung erhalten. Darin wurde u.a. darauf hingewiesen, dass ein Markt für die Veräußerung des Gesellschaftsanteils des Anlegers im Zeitpunkt der Zeichnung nicht vorhanden sei.

Nachdem der Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet, beschloss die Gesellschafterversammlung die Zahlung von Nachschüssen. Über das Vermögen des Fonds wurde schließlich das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger verlangte u.a. die Erstattung der Beteiligung sowie von entgangenem Gewinn. Er war der Auffassung, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft gewesen. In der Gesamtschau der Prospektaussagen sei suggeriert worden, dass der Wiederverkauf der Beteiligung ohne Probleme funktioniere und es hierfür genügend lnteressenten gebe, sodass ein Anleger bei Veräußerung eine hochinteressante Rendite erzielen könne. Durch den Hinweis "zur Zeit" werde der Eindruck erweckt, dass es lediglich zur Zeit keinen Zweitmarkt gebe, generell aber ein Zweitmarkt für entsprechende Beteiligungen vorhanden sei. Eine Verkaufbarkeit der Beteiligung sei jedoch von Anfang an nicht gegeben gewesen.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Gründe:
Die Beklagte hatte die Pflichten, die ihr nach dem mit der Zedentin geschlossenen Kapitalanlageberatungsvertrag oblegen hätten, nicht verletzt.

Nach BGH-Rechtsprechung ist der Anlageberater grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt.

Der Hinweis, ein Markt für den Gesellschaftsanteil sei "zur Zeit" nicht vorhanden, erweckt - entgegen der Auffassung des Klägers - nicht den Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen. Die Würdigung des Berufungsgerichts, durch diesen Hinweis werde dem Anleger deutlich gemacht, dass angesichts eines fehlenden Markts mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen sei, ist nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für seine Feststellung, die Einschränkung "zur Zeit" treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne.

Der Auffassung des Klägers, bei Fondsanteilen, die mit Steuervorteilen aufgrund von Verlustzuweisungen verbunden seien, sei es nicht mehr oder kaum möglich, in der Folgezeit einen Erwerber zu finden, vermochte der Senat in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Vielmehr ist ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, wie aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt, grundsätzlich möglich, wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten. Ein Hinweis, dass die streitgegenständlichen Fondsanteile unter keinen Umständen mehr veräußerbar sein würden, war daher nicht in den Prospekt aufzunehmen. Der Prospekthinweis, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerlich, ist aus Sicht eines verständigen Anlegers nicht im Sinne einer wirtschaftlichen Veräußerbarkeit zu verstehen.

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