Zur Verjährung von Ansprüchen auf Erfüllung der von Mietern übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten

Der Sachverhalt:
Im Januar 1999 hatte die Klägerin den Beklagten drei mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke vermietet. In dem Vertrag war u.a. geregelt, dass die Beklagten bestimmte Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen hätten. Nachdem die Mieterinnen im September 2008 den Vertrag zum 31.3.2009 gekündigt hatten, erhielt die Klägerin zwei Grundstücke Ende Juni 2009 zurück, das dritte Ende Oktober 2009. Nach Auffassung der Klägerin standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus.

Im November 2009 erhob die Klägerin gestützt auf das Gutachten eines Sachverständigen gegen die Beklagten Klage beim LG, mit der sie einen Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz i.H.v. 355.483 € forderte. Das LG wies die Klage ab. Die Berufung der Klägerin, mit der sie den Vorschussanspruch nicht weiter verfolgte, sondern nur noch Schadensersatz, blieb vor dem OLG erfolglos. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH dann das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Gründe:
Zwar war die Vorinstanz noch zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der im Mietvertrag aus dem Jahr 1999 genannten Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen habe. Denn die Überwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter ist im Gewerberaummietrecht zulässig. Rechtsfehlerhaft war hingegen die Annahme, auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren Nichterfüllung beruhende Ansprüche der Klägerin seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Zwar gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an das Senatsurteil v. 23.6.2010, Az.: XII ZR 52/08). Ebenfalls zutreffend war die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an das BGH-Urteil v. 15.3.2006, Az.: VIII ZR 123/05).

Zu Unrecht hatte das OLG jedoch der innerhalb der Verjährungsfrist erhobenen Klage die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB abgesprochen. Dabei konnte dahinstehen, ob eine erfolglose Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB hier gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war. Denn unabhängig hiervon hatte die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die Verjährung rechtzeitig gehemmt. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an die BGH-Urteile v. 27.2.2003, Az.: VII ZR 48/01 und v. 3.5.1999, Az.: II ZR 119/98).

Die Klägerin hatte von Anfang an ausreichend deutlich gemacht, dass sie den gesamten für die nachzuholenden Instandsetzungsarbeiten erforderlichen Betrag als Schadensersatz begehrte und diesen auf der Grundlage des vorgerichtlichen Gutachtens, das die angegebenen Kosten als "grob geschätzt" bezeichnete, vorläufig beziffert hatte. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhten.

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