Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters
BGH v. 5.7.2024 - V ZR 34/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Rechtsanwalt und Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Verwalterin die Beklagte ist. Die GdWE war Versicherungsnehmerin einer den gesamten Gebäudekomplex umfassenden Gebäudeversicherung. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der GdWE im November 2022 die von einem Schadensregulierer berechnete Zeitwertentschädigung. Der Kläger forderte die Beklagte unter Fristsetzung zunächst vergeblich auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Auszahlung erfolgte erst, nachdem er erneut zur Zahlung aufgefordert und erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten.
Die auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen gerichtete Klage ist bei AG und LG ohne Erfolg geblieben. Der BGH hat nun auch die Revision zurückgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger stehen wegen einer möglicherweise verspäteten Auszahlung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt Ersatzansprüche gegen die Beklagte zu.
Im Ausgangspunkt gehen sowohl das Berufungsgericht als auch die Revision von der zutreffenden - aber unausgesprochen gebliebenen - Annahme aus, dass sich ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nicht unmittelbar aus § 280 Abs. 1, Abs. 2, § 286 BGB ergeben kann. Zwischen den Parteien bestand kein Schuldverhältnis, kraft dessen die Beklagte eine Auskehrung der auf das Sondereigentum des Klägers entfallenden Entschädigungszahlung des Gebäudeversicherers vorzunehmen hatte. Denn Vertragsparteien des Verwaltervertrages sind die GdWE und die Beklagte, nicht jedoch der Kläger. Auch aus der Amtsstellung der Beklagten als Verwalterin folgt keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem Kläger.
Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte ergibt sich auch nicht aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Zutreffend verneint das Berufungsgericht eine drittschützende Wirkung des Verwaltervertrages.
Nach der zum alten Wohnungseigentumsrecht ergangenen Rechtsprechung des Senates entfaltete der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer. Ob dies auch nach Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.2020 angenommen werden kann, ist umstritten.
Zutreffend ist die Ansicht, nach der eine Schutzwirkung des Verwaltervertrages zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer abzulehnen ist. Mit dem WEMoG ist eine Haftungskonzentration bei der GdWE eingetreten. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht mehr schutzbedürftig, da ihm nunmehr ein gleichwertiger Haftungsanspruch gegen die GdWE zusteht.
Nach Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der GdWE geschlossenen Vertrag nur gegenüber der GdWE. Der zwischen der GdWE und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.
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Der Kläger ist Rechtsanwalt und Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Verwalterin die Beklagte ist. Die GdWE war Versicherungsnehmerin einer den gesamten Gebäudekomplex umfassenden Gebäudeversicherung. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der GdWE im November 2022 die von einem Schadensregulierer berechnete Zeitwertentschädigung. Der Kläger forderte die Beklagte unter Fristsetzung zunächst vergeblich auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Auszahlung erfolgte erst, nachdem er erneut zur Zahlung aufgefordert und erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten.
Die auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen gerichtete Klage ist bei AG und LG ohne Erfolg geblieben. Der BGH hat nun auch die Revision zurückgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger stehen wegen einer möglicherweise verspäteten Auszahlung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt Ersatzansprüche gegen die Beklagte zu.
Im Ausgangspunkt gehen sowohl das Berufungsgericht als auch die Revision von der zutreffenden - aber unausgesprochen gebliebenen - Annahme aus, dass sich ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nicht unmittelbar aus § 280 Abs. 1, Abs. 2, § 286 BGB ergeben kann. Zwischen den Parteien bestand kein Schuldverhältnis, kraft dessen die Beklagte eine Auskehrung der auf das Sondereigentum des Klägers entfallenden Entschädigungszahlung des Gebäudeversicherers vorzunehmen hatte. Denn Vertragsparteien des Verwaltervertrages sind die GdWE und die Beklagte, nicht jedoch der Kläger. Auch aus der Amtsstellung der Beklagten als Verwalterin folgt keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem Kläger.
Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte ergibt sich auch nicht aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Zutreffend verneint das Berufungsgericht eine drittschützende Wirkung des Verwaltervertrages.
Nach der zum alten Wohnungseigentumsrecht ergangenen Rechtsprechung des Senates entfaltete der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer. Ob dies auch nach Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.2020 angenommen werden kann, ist umstritten.
Zutreffend ist die Ansicht, nach der eine Schutzwirkung des Verwaltervertrages zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer abzulehnen ist. Mit dem WEMoG ist eine Haftungskonzentration bei der GdWE eingetreten. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht mehr schutzbedürftig, da ihm nunmehr ein gleichwertiger Haftungsanspruch gegen die GdWE zusteht.
Nach Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der GdWE geschlossenen Vertrag nur gegenüber der GdWE. Der zwischen der GdWE und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.
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