Auch Untergemeinschaften müssen eine einheitliche Jahresabrechnung erstellen und beschließen
BGH v. 16.7.2021 - V ZR 163/20
Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die in mehrere Untergemeinschaften untergliedert ist. Es existiert eine Gemeinschaftsordnung (GO). Im Jahr 2017 war in einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft unter TOP 3 ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2016 gefasst worden. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage führte unter der Position "Instandhaltungsrücklage Haus 11" Entnahmen i.H.v. rund 18.664 € für Architekten- und Planungskosten auf.
Hinsichtlich dieser Position wandten sich die Kläger, gestützt auf die fehlende Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft, mit einer Beschlussmängelklage gegen TOP 3. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Mit der vom LG zugelassenen Revision wollten die Kläger weiterhin erreichen, dass der Beschluss insoweit für unwirksam erklärt wird, als die Gesamtabrechnung die Entnahme eines Betrags i.H.v. 18.664 € für Architektenkosten aus der Instandhaltungsrücklage von Haus 11 enthält. Der BGH hat die Revision allerdings zurückgewiesen.
Gründe:
Die Annahme des Berufungsgerichts, dass nur die Gesamtgemeinschaft den Beschluss über die Gesamtabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fassen darf, ist rechtsfehlerfrei.
Richtigerweise muss auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Soweit sich das Urteil des Senats vom 20.7.2012 (Az.: V ZR 231/11) anders verstehen lässt, hält der Senat daran nicht fest.
Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften se-parate Rücklagen zu bilden sind.
Den Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.
Der Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall konnte nicht entnommen werden, dass die Untergemeinschaften eine Mitwirkungsbefugnis im Hinblick auf die Jahresabrechnung haben sollen. Die einheitliche Jahresabrechnung gehört demnach nicht zu den "Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind", und sie ist auch keine Maßnahme der Verwaltung, die zu dem Bereich einer Untergemeinschaft "gehört". Mangels ausdrücklicher anderweitiger Regelung zählt sie vielmehr insgesamt zu den "Angelegenheiten, die alle Eigentümer gemeinschaftlich angehen".
BGH online
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die in mehrere Untergemeinschaften untergliedert ist. Es existiert eine Gemeinschaftsordnung (GO). Im Jahr 2017 war in einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft unter TOP 3 ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2016 gefasst worden. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage führte unter der Position "Instandhaltungsrücklage Haus 11" Entnahmen i.H.v. rund 18.664 € für Architekten- und Planungskosten auf.
Hinsichtlich dieser Position wandten sich die Kläger, gestützt auf die fehlende Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft, mit einer Beschlussmängelklage gegen TOP 3. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Mit der vom LG zugelassenen Revision wollten die Kläger weiterhin erreichen, dass der Beschluss insoweit für unwirksam erklärt wird, als die Gesamtabrechnung die Entnahme eines Betrags i.H.v. 18.664 € für Architektenkosten aus der Instandhaltungsrücklage von Haus 11 enthält. Der BGH hat die Revision allerdings zurückgewiesen.
Gründe:
Die Annahme des Berufungsgerichts, dass nur die Gesamtgemeinschaft den Beschluss über die Gesamtabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fassen darf, ist rechtsfehlerfrei.
Richtigerweise muss auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Soweit sich das Urteil des Senats vom 20.7.2012 (Az.: V ZR 231/11) anders verstehen lässt, hält der Senat daran nicht fest.
Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften se-parate Rücklagen zu bilden sind.
Den Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.
Der Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall konnte nicht entnommen werden, dass die Untergemeinschaften eine Mitwirkungsbefugnis im Hinblick auf die Jahresabrechnung haben sollen. Die einheitliche Jahresabrechnung gehört demnach nicht zu den "Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind", und sie ist auch keine Maßnahme der Verwaltung, die zu dem Bereich einer Untergemeinschaft "gehört". Mangels ausdrücklicher anderweitiger Regelung zählt sie vielmehr insgesamt zu den "Angelegenheiten, die alle Eigentümer gemeinschaftlich angehen".