Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse

Der Sachverhalt:
Der Kläger macht gegen die Beklagte ausstehende Miete geltend. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Gewerberäume. In diesem ist vereinbart, dass die behördlich genehmigten Flächen zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet werden.

Die Beklagte musste im Hinblick auf den coronabedingten Lockdown nach entsprechender behördlicher Anordnung ihre in den streitgegenständlichen Räumen betriebene Filiale in der Zeit vom 18.3.2020 bis 20.4.2020 für den Publikumsverkehr schließen.

Daraufhin zahlte die Beklagte die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenpauschale und 19% Umsatzsteuer iHv. insgesamt ca. 11.300 € für April 2020 nicht. Soweit ab dem 20.4.2020 der Filialbetrieb wieder uneingeschränkt aufgenommen werden konnte, hat die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit der anteiligen März-Miete erklärt.

Das LG hat der Klage auf die ausstehende Miete stattgegeben.

Die Gründe:
Der Zahlungsanspruch auf die ausstehende Miete ist weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen.

Bei der Frage, inwieweit die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters bei einem Gewerbemietvertrag haben können, sind zunächst die Regelungen des jeweiligen Mietvertrages auf Anknüpfungstatsachen zu untersuchen, aus denen sich für einen solchen Fall Mietzahlungsausschlüsse oder -beschränkungen ergeben können.

Solche Anhaltspunkte sind hier nicht ersichtlich.

Insbesondere wurde die Miethöhe nicht abhängig gemacht von dem jeweiligen Umsatz, was ohne weiteres möglich gewesen wäre (sogenannte Umsatzmiete).

Auch die gesetzlichen Neuregelungen haben keinen unmittelbaren Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung.

Der am 1.4.2020 in Kraft getretene Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB n.F. gewährt für vor dem 8.3.2020 abgeschlossene Dauerschuldverhältnisse ein Leistungsverweigerungsrecht. Verbraucher und Kleinstunternehmer sind in diesem Bereich zu Leistungsverweigerung berechtigt, wenn sie ansonsten ihren angemessenen Unterhalt bzw. die wirtschaftlichen Grundlagen des Unternehmens gefährden würden.

Abgesehen davon, dass es sich bei der Beklagten weder um eine Verbraucherin noch um eine Kleinunternehmerin handelt, gilt dieses Leistungsverweigerungs gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr .1 EGBGB n.F. ohnehin ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge.

Nach der amtlichen Begründung bleibt die Mietzahlungspflicht im Grundsatz vielmehr ausdrücklich bestehen (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 36).

Des Weiteren ist die Mietzahlungsverpflichtung unter dem Gesichtspunkt des Gewährleistungsrechtes zu prüfen.

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist ein Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt.

Hoheitliche Maßnahmen können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel in diesem Sinne begründen. Diese Voraussetzungen liegen nach Auffassung des Vorsitzenden hier nicht vor.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (vgl. BGH v. 22.6.1988 - VIII ZR 232/87; BGH v. 13.7.2011 - XII ZR 189/09).

Ist die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre (vgl. BGH v. 16.2.2000 - XII ZR 279/97).

Die behördliche Anordnung zur Schließung steht im vorliegenden Fall ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume.

Auch die Tatsache, dass die Flächen nach dem Inhalt des Mietvertrages zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind, lässt nach der hier vertretenen Auflassung keine andere Betrachtung zu. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den behördlichen Beschränkungen.

Eine Herabsetzung oder ein Ausschluss der Mietzahlungsverpflichtung kommt auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 - 3, 441 Abs. 3 analog BGB in Betracht.

Wird danach eine Leistung für den Schuldner unmöglich, braucht einerseits der Schuldner seine Leistung nicht zu erbringen und gleichzeitig entfällt der Anspruch auf Gegenleistung, wobei bei fortbestehender Teilleistung die Zahlungspflicht entsprechend herabzusetzen ist.

Wie oben bereits im Zusammenhang mit dem Gewährleistungsrecht dargestellt, ist der Mietgegenstand als solcher zur vertragsgemäß vereinbarten Nutzung weiterhin geeignet und es kann auch ohne unmittelbaren Kundenverkehr grundsätzlich der Einzelhandel - ggf. in abgeänderter Form - weiter betrieben werden. Auf die vereinbarte Lagermöglichkeit hat die behördliche Maßnahme ohnehin keinen Einfluss.

Die behördlichen Beschränkungen lassen die Gebrauchüberlassungsverpflichtung unberührt und richten sich ausschließlich gegen die Nutzung und damit das Verwendungsrisiko des Mieters.

Jede andere Betrachtung erscheint nicht überzeugend. Auch in der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist im Zusammenhang mit behördlichen Beschränkungen nach Verneinung eines Mangels der BGH - soweit ersichtlich - nicht auf die Regelungen zur Unmöglichkeit als mögliche Anspruchsgrundlage ausgewichen.

Die behördliche Beschränkung richtet sich unmittelbar auch nur an den Betriebsinhaber und hat somit keinen unmittelbaren Einfluss auf das Innenverhältnis der Parteien.

Der Vertragszweck wird regelmäßig auch im umgekehrten Fall, dass sich aufgrund behördlicher Maßnahmen die Umsatzzahlen steigern lassen (zum Beispiel verlängerte Verkaufszeiten, verkaufsoffene Sonntage etc.), nicht berührt. Auch in diesem Fall erschiene es fernliegend, deshalb eine höhere Mietzahlungsverpflichtung anzunehmen.

Wie bereits dargelegt würde die Annahme der Unmöglichkeit wohl auch gegen die Vorstellungen des Gesetzgebers verstoßen, der im Grundsatz von einer unveränderten Mietzahlungsverpflichtung ausgeht. Dies mag eine Vertragsanpassung nicht auszuschließen, spricht aber deutlich gegen die Subsumtion der behördlichen Maßnahmen unter den Begriff der Unmöglichkeit.

Eine Verneinung der Mietzahlungsverpflichtungen bzw. einer Anpassung der Miethöhe lässt sich im vorliegenden Fall auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB rechtfertigen.

Haben sich danach Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten, kann gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglich oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Als Ausnahme von dem Grundsatz "pacta sunt servanda" sind diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen und in jedem Falle nachrangig ggü. sonstigen gesetzlichen Regelungen.

Fraglich erscheint insoweit schon, inwieweit trotz Art. 240 § 1 EGBGB n.F. diese Regelungen anwendbar sind, nach dem der Gesetzgeber das Fortbestehen der Mietzahlungsverpflichtung grundsätzlich angenommen hat.

Aber auch wenn man von der Anwendbarkeit dieser Grundsätze ausgeht, können diese der Beklagtenseite hier nicht zum Erfolg verhelfen. Die insoweit durchzuführende Interessenabwägung rechtfertigt eine Reduzierung der Miethöhe nicht.

Insoweit ist zunächst festzustellen, dass durch die Folgen der behördlichen Beschränkungen nicht nur der Mieter betroffen ist, sondern auch der Vermieter. Er hat regelmäßig unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den Vermieter weiterhin fortlaufende Finanzierungs- und Erhaltungmaßnahmekosten zu erbringen. Auch der Vermieter ist regelmäßig auf die Einnahmen aus Vermietung zur Deckung des Lebensunterhaltes angewiesen.

Des Weiteren können bei erheblichen Beeinträchtigungen in Folge der Pandemie Gewerbetreibende Ausgleichsansprüche über den Staat in Anspruch nehmen, so dass auf diesem Wege Einkommensverluste zumindest teilweise kompensiert werden können.

Hier ist beispielsweise auf das Kurzarbeitergeld zu verweisen, welches zu deutlichen Einsparungen auf der Ausgabenseite während der behördlich angeordneten Schließung führen kann.

Auch die bei der Gewerbemiete relevante Umsatzsteuer ist von dem Gesetzgeber zu Gunsten der Zahlungsverpflichteten vorübergehend bereist reduziert worden.

Der jeweilige Mieter kann zudem durch den Abschluss einer privaten Betriebsausfallversicherung schon im Vorfeld das Risiko minimieren.

Die Nutzung der Räume als Lager, Büro und als Vertriebsstätte eines möglichen Onlinehandels bleibt von den streitgegenständlichen behördlichen Maßnahmen unberührt.

In Folge der eingeschränkten Nutzung kommt es auch zu Einsparungen bei den verbrauchsbezogenen Nebenkosten.

Der jeweilige Gewerbetreibende ist grundsätzlich auch als Unternehmer gehalten, Kompensationsmaßnahmen zu kreieren (Onlineshop, Gutscheinmodelle, Rabattaktionen etc.), bevor er Anpassungen eines bestehenden Vertrages verlangen kann.

Unter Würdigung all dieser vorgenannten Umstände kommen daher Anpassungen jedenfalls nicht bereits ab dem ersten oder zweiten Monat der Auswirkungen der behördlichen Beschränkungen in Betracht.

Einem Unternehmer ist es vielmehr zumutbar, auch auf unvorhergesehene Umsatzeinbußen jedenfalls kurzfristig auf andere Weise zu reagieren, als seine eigenen Vertragspflichten zu vernachlässigen.

Erst wenn das Festhalten an dem Vertrag zu wirklich untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde, kann auch eine Anpassung des Vertrages erforderlich werden.

In diesem Zusammenhang spielen entgegen der Auffassung der Beklagten auch die von Klägerseite dargelegten und unstreitig gebliebenen sonstigen Umsatzzahlen der Beklagten durchaus eine gewichtige Rolle. Eine wirtschaftliche gesundes Unternehmen kann schwankende Umsatzzahlen und kurzzeitige Umsatzeinbußen regelmäßig verkraften, ohne dass insoweit jeweils gleich Vertragsanpassungen geboten wären.

Davon unabhängig darf bei der Interessenabwägung nie aus dem Auge verloren werden, dass bei Mietverträgen der Mieter das Risiko, dass er die gemietete Sache, welche zur Nutzung grundsätzlich geeignet ist, wie beabsichtigt verwenden kann, trägt. Ihn trifft grundsätzlich das Risiko, mit dem Mietobjekt entsprechenden Gewinn zu erzielen.

Im vorliegenden Fall haben sich die behördlichen Beschränkungen und die damit verbundenen Einkommenseinbußen auf einen begrenzten Zeitraum bezogen, der die Zumutbarkeitsgrenze in diesem dargestellten Sinne noch nicht überschritten hat.

Die Einlassungen der Beklagten lassen insbesondere nicht den Rückschluss zu, dass alleine wegen der hier streitgegenständlichen, temporär sehr begrenzten Umsatzeinbuße, die Existenz der Beklagten bereits ernsthaft gefährdet wäre. Wäre dem so, hätte die Beklagte in ihrer Betriebsorganisation wohl auch grundlegende Fehler begangen, die nicht im Zusammenhang mit der Pandemie gesehen werden könnten.

Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass selbst bei Bejahung der Voraussetzungen der Störung der Geschäftsrundlage es zweifelhaft erschiene, die dann gebotenen Vertragsanpassung sofort in Form der Herabsetzung der Miete durchzuführen. Naheliegender und sachgerechter erschienen vorübergehende, zeitlich begrenzte Vertragsanpassungen wie z.B. (Teil-)Stundungen bezüglich der Mietzahlungsverpflichtung und ähnliches.