Beschluss über bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden
BGH v. 29.5.2020 - V ZR 141/19
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 20.5.2011 die Beklagte war. In dieser Versammlung, an der die Kläger und andere Wohnungseigentümer nicht teilnahmen, wurden zu TOP 2 jeweils mit einer Gegenstimme zwei Beschlüsse gefasst. Zum einen wurde der von einer Teileigentümerin geplante Umbau ihres Einkaufszentrums im Hinblick auf die damit verbundenen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt. Zum anderen wurde die Erhebung einer Sonderumlage für die brandschutztechnische Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums beschlossen. Der Geschäftsführer der Beklagten verkündete das Zustandekommen beider Beschlüsse. Der Wohnungseigentümer, der gegen die Beschlüsse gestimmt hatte, focht beide Beschlüsse an. In diesem Anfechtungsverfahren waren die Kläger des vorliegenden Rechtsstreits auf Seiten der Beklagten beteiligt und ließen sich durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten.
Das AG gab der Klage bezogen auf den Beschluss über die Sonderumlage statt und wies sie im Übrigen ab. Gegen die Abweisung der auf den Beschluss über die Genehmigung bezogenen Anfechtungsklage wandte sich der klagende Wohnungseigentümer mit der Berufung. Das Berufungsverfahren endete mit einer übereinstimmenden Erledigungserklärung. Das LG legte die Kosten des Verfahrens insgesamt den beklagten Wohnungseigentümern auf und führte zur Begründung u.a. aus, dass auch der Genehmigungsbeschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig zu erklären gewesen wäre, weil das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes durch den Umbau erheblich umgestaltet werde und es hierfür der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte, diejenige des klagenden Wohnungseigentümers jedoch gefehlt habe. Gestützt auf die Ansicht, der Geschäftsführer der Beklagten hätte das Zustandekommen der Beschlüsse nicht verkünden dürfen, verlangen die Kläger von der Beklagten den Ersatz der ihnen in dem Beschlussanfechtungsverfahren entstandenen Kosten.
AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Kläger hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz setzt gem. § 280 Abs. 1 BGB zunächst voraus, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, verletzt hat. Eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Verkündung des Genehmigungsbeschlusses verneint das LG rechtsfehlerfrei.
Allerdings ist revisionsrechtlich davon auszugehen, dass der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig war. Gem. § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Weiterhin kommt es darauf an, welche Pflichten einen Verwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter (§ 24 Abs. 5 WEG) im Zusammenhang mit Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG in der Eigentümerversammlung treffen. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er i.S.v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann i.S.v. § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
Vorliegend erweist sich die Abweisung der Klage als rechtsfehlerfrei. Die Verkündung des rechtswidrigen Beschlusses war nicht pflichtwidrig, ohne dass es darauf ankommt, ob die Zustimmung des mit "Nein" stimmenden Wohnungseigentümers offenkundig erforderlich war. Rechtsfehlerfrei verneint das LG auch eine Pflichtverletzung der Beklagten im Vorfeld der Beschlussfassung. Insoweit geht es zutreffend davon aus, dass nach allgemeinen Regeln die Kläger für eine Verletzung der Informations- und Hinweispflicht darlegungs- und beweispflichtig sind. Die Überzeugung, dass die erforderlichen Hinweise unterblieben sind, hat sich das LG nicht bilden können; das Ergebnis der Beweisaufnahme spreche eher dafür, dass der Geschäftsführer der Beklagten auf das nach dem Inhalt der zu erwartenden Entscheidung bestehende Zustimmungserfordernis und die damit verbundene Anfechtungsgefahr hingewiesen habe. Gegen die eingehende Beweiswürdigung erhebt auch die Revision keine Einwände.
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Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 20.5.2011 die Beklagte war. In dieser Versammlung, an der die Kläger und andere Wohnungseigentümer nicht teilnahmen, wurden zu TOP 2 jeweils mit einer Gegenstimme zwei Beschlüsse gefasst. Zum einen wurde der von einer Teileigentümerin geplante Umbau ihres Einkaufszentrums im Hinblick auf die damit verbundenen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt. Zum anderen wurde die Erhebung einer Sonderumlage für die brandschutztechnische Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums beschlossen. Der Geschäftsführer der Beklagten verkündete das Zustandekommen beider Beschlüsse. Der Wohnungseigentümer, der gegen die Beschlüsse gestimmt hatte, focht beide Beschlüsse an. In diesem Anfechtungsverfahren waren die Kläger des vorliegenden Rechtsstreits auf Seiten der Beklagten beteiligt und ließen sich durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten.
Das AG gab der Klage bezogen auf den Beschluss über die Sonderumlage statt und wies sie im Übrigen ab. Gegen die Abweisung der auf den Beschluss über die Genehmigung bezogenen Anfechtungsklage wandte sich der klagende Wohnungseigentümer mit der Berufung. Das Berufungsverfahren endete mit einer übereinstimmenden Erledigungserklärung. Das LG legte die Kosten des Verfahrens insgesamt den beklagten Wohnungseigentümern auf und führte zur Begründung u.a. aus, dass auch der Genehmigungsbeschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig zu erklären gewesen wäre, weil das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes durch den Umbau erheblich umgestaltet werde und es hierfür der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte, diejenige des klagenden Wohnungseigentümers jedoch gefehlt habe. Gestützt auf die Ansicht, der Geschäftsführer der Beklagten hätte das Zustandekommen der Beschlüsse nicht verkünden dürfen, verlangen die Kläger von der Beklagten den Ersatz der ihnen in dem Beschlussanfechtungsverfahren entstandenen Kosten.
AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Kläger hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz setzt gem. § 280 Abs. 1 BGB zunächst voraus, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, verletzt hat. Eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Verkündung des Genehmigungsbeschlusses verneint das LG rechtsfehlerfrei.
Allerdings ist revisionsrechtlich davon auszugehen, dass der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig war. Gem. § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Weiterhin kommt es darauf an, welche Pflichten einen Verwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter (§ 24 Abs. 5 WEG) im Zusammenhang mit Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG in der Eigentümerversammlung treffen. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er i.S.v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann i.S.v. § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
Vorliegend erweist sich die Abweisung der Klage als rechtsfehlerfrei. Die Verkündung des rechtswidrigen Beschlusses war nicht pflichtwidrig, ohne dass es darauf ankommt, ob die Zustimmung des mit "Nein" stimmenden Wohnungseigentümers offenkundig erforderlich war. Rechtsfehlerfrei verneint das LG auch eine Pflichtverletzung der Beklagten im Vorfeld der Beschlussfassung. Insoweit geht es zutreffend davon aus, dass nach allgemeinen Regeln die Kläger für eine Verletzung der Informations- und Hinweispflicht darlegungs- und beweispflichtig sind. Die Überzeugung, dass die erforderlichen Hinweise unterblieben sind, hat sich das LG nicht bilden können; das Ergebnis der Beweisaufnahme spreche eher dafür, dass der Geschäftsführer der Beklagten auf das nach dem Inhalt der zu erwartenden Entscheidung bestehende Zustimmungserfordernis und die damit verbundene Anfechtungsgefahr hingewiesen habe. Gegen die eingehende Beweiswürdigung erhebt auch die Revision keine Einwände.