Betriebskostenabrechnung: Vorwegabzug bei Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken nicht notwendig

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Eigentümerin eines gemischt genutzten Gebäudes. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt 1.100 qm, wobei auf die gewerbliche Nutzung rund 56 Prozent der Flächen entfallen und die restliche Fläche zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Kläger sind seit 2004 dort Mieter einer Wohnung, die sie noch von der Rechtsvorgängerin der Beklagten angemietet hatten. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses gilt.

Die für das Jahr 2013 erhobene Grundsteuer für das Wohnobjekt war nach dem Grundsteuerbescheid auf 4.580 € festgesetzt. Bei der Betriebskostenabrechnung legte die Beklagte diesen Betrag einheitlich nach dem Flächenmaßstab auf die Mieter um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden. Der Anteil an der Grundsteuer der Kläger belief sich daher auf 540 €.

Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hatte bei ihren Betriebskostenabrechnungen jeweils einen Betrag in Höhe von 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und nur den restlichen Betrag auf die Wohneinheiten umgelegt. Den Vorwegabzug in dieser Höhe ermittelte sie dabei mit Hilfe der Anlage (Berechnungsbogen) zum Einheitswertbescheid vom 15.8.1997.

Die Kläger waren der Ansicht, dass diese Berechnung beizubehalten sei und kamen auf Grundlage dieser Berechnungsmethode zu einem Differenzbetrag von 209 €, die ihnen von der Beklagten zu Unrecht für das Jahr 2013 berechnet worden ist. Die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Kläger haben keinen Anspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Zahlung eines Betriebskostenguthabens i.H. eines zu viel gezahlten Grundsteuerbetrags von 209 €.

Die von der Beklagten unternommene Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ist rechtsfehlerfrei. Es bedurfte insbesondere keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der auf die gewerblichen Einheiten entfallenden Betriebskosten (Vorwegabzug). Mit der Vereinbarung im Mietvertrag wird lediglich geregelt, dass eine Umlage der Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab erfolgt. Der Vorwegabzug wird nicht erwähnt. Die übliche Abrechnungsmethode der Rechtsvorgängerin lässt auch nicht den Schluss zu, dass die Klausel im Mietvertrag dahingehend übereinstimmend gewollt war und so verstanden werden muss.

Auch aus § 556a Abs. 1 S.2 BGB ergibt sich nicht, dass ein Vorwegabzug bei der Grundsteuer notwendig ist. Laut dieser Regelung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der der Unterschiedlichkeit gerecht wird. Die Grundsteuer hängt aber nicht vom Verhalten der Mieter ab, sondern wird einheitlich durch die Gemeinde festgesetzt.
Zudem ist die Beklagte auch nicht aus Billigkeitsgründen zu einem Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten angehalten. Nach der Rechtsprechung ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen nach §§ 315, 316 BGB nur dann notwendig, wenn durch die Gewerbenutzung erhebliche Mehrkosten entstehen.

Hintergrund:
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Die in einem Jahr erhobene Steuer hängt daher grds. nicht von den in dem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Nutzungsverteilung nach gewerblicher und Wohnnutzung ab. Die Grundsteuer wird auf Grundlage der Einheitswertbescheide, dem Grundsteuermessbetrag und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz bemessen.

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