Erwerber eines Miteigentumsanteils wird zwangsläufig Mitvermieter
KG Berlin v. 15.12.2020 - 1 W 1461/20
Der Sachverhalt:
Die Beteiligte zu 1) ist eine GbR, die mit den Beteiligten zu 2) und 3) als deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen ist. Das dort verzeichnete Grundstück ist mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebaut. Die Beteiligten zu 4) und 5) sind die Kinder des Beteiligten zu 2).
Am 5.11.2015 hatte der Beteiligte zu 3) dem Beteiligten zu 2) zur eine "Immobilienvollmacht" zur Vertretung des Beteiligten zu 3) u.a. für dessen Beteiligungen als Gesellschafter in Gesellschaften bürgerlichen Rechts erteilt. Die mit dem Beteiligten zu 2) verheiratete Mutter der Beteiligten zu 4) und 5) erteilte diesem am 5.9.2019 "Generalvollmacht".
Am 9.3.2020 einigte sich der Beteiligte zu 2) im eigenen und im Namen des Beteiligten zu 3) auf die Übertragung von 93,8 Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1) an dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundstück auf sich und bewilligte und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Im eigenen und im Namen seiner Ehefrau sowie der Beteiligten zu 4) und 5) einigte er sich sodann auf die Übertragung von jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück an die Beteiligten zu 4) und 5) und bewilligte und beantragte auch insoweit die Eintragung im Grundbuch.
Das Grundbuchamt hat u.a. für die Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4) und 5) die Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger für erforderlich erachtet, weil der Erwerb eines vermieteten Grundstücks nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Die hiergegen gerichteten Rechtsmittel blieben erfolglos.
Die Gründe:
Das vom Grundbuchamt aufgezeigt Eintragungshindernis besteht, so dass Anlass für diese Beanstandung gegeben ist, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB.
Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück setzt die Einigung des Veräußerers mit dem Erwerber hierüber und die Eintragung im Grundbuch voraus, § 873 Abs. 1 BGB. Die Einigung (Auflassung) hat durch entsprechende Erklärungen bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, § 20 Abs. 2 BNotO, zu erfolgen, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei müssen die Vertragsparteien die Erklärungen nicht persönlich abgeben. Sie können sich auch vertreten lassen. Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Auflassung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen, wie sie sachenrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung erforderlich ist. Haben bei der Auflassung Vertreter gehandelt, erfordert dies den formgerechten Nachweis ihrer Vertretungsmacht. Ist eine solche Vertretungsmacht durch ein Genehmigungserfordernis beschränkt, muss auch die Genehmigung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Und so ist es im vorliegenden Fall.
Grundsätzlich umfasst die elterliche Sorge, § 1626 BGB, die Vertretung des Kindes, wobei gemeinsam sorgeberechtigte Eltern das Kind gemeinschaftlich vertreten. Hingegen ist ein Elternteil von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen, wenn er selbst dessen Vertragspartner werden soll, §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB. Insofern gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Vertreter im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen kann, § 181 BGB. Das ist hier auf Seiten des Beteiligten zu 2) der Fall, der die von der Beteiligten zu 1) noch zu erwerbenden Miteigentumsanteile an die minderjährigen Beteiligten zu 4) und 5) übertragen will.
Der Ausschluss eines Elternteils von der Vertretung des Kindes erstreckt sich dabei auch auf den anderen sorgeberechtigten Elternteil. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob in dessen Person ebenfalls ein Ausschlussgrund besteht Somit ist auch die Mutter der Beteiligten zu 4) und 5) von deren Vertretung ausgeschlossen und der Beteiligte zu 2 auf Grund der ihm erteilten Generalvollmacht folglich nicht in der Lage, für sie im Namen der Kinder wirksame Erklärungen abzugeben.
Entgegen der Beschwerde liegt hier auch kein die Anwendung der §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB rechtfertigender Ausnahmefall vor. Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräußerung vermietet und behält sich der Veräußerer den Nießbrauch an ihm vor, tritt der minderjährige Erwerber zwar zunächst nicht in die Mietverhältnisse ein. Insoweit besteht aber die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass der Minderjährige bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietvertrag belastet werden kann, § 1056 Abs. 1 BGB, was zur Annahme eines Rechtsnachteils ausreichend ist.
Infolgedessen wird die Eintragung des Beteiligten zu 2) als Miteigentümer zu 93,8/100 im Grundbuch seinen Eintritt in die vorhandenen Mietverträge zur Folge haben, § 566 Abs. 1 BGB. Die anschließende Eintragung der Beteiligten zu 4) und 5) mit jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen im Grundbuch wird wiederum zu deren Eintritt in die Mietverträge führen. Damit ist deren angestrebter Erwerb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, so dass der Beteiligte zu 2) und in der Folge dessen Ehefrau sie im Rahmen des zu beurkundeten Rechtsgeschäfts nicht wirksam vertreten konnten.
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Die Beteiligte zu 1) ist eine GbR, die mit den Beteiligten zu 2) und 3) als deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen ist. Das dort verzeichnete Grundstück ist mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebaut. Die Beteiligten zu 4) und 5) sind die Kinder des Beteiligten zu 2).
Am 5.11.2015 hatte der Beteiligte zu 3) dem Beteiligten zu 2) zur eine "Immobilienvollmacht" zur Vertretung des Beteiligten zu 3) u.a. für dessen Beteiligungen als Gesellschafter in Gesellschaften bürgerlichen Rechts erteilt. Die mit dem Beteiligten zu 2) verheiratete Mutter der Beteiligten zu 4) und 5) erteilte diesem am 5.9.2019 "Generalvollmacht".
Am 9.3.2020 einigte sich der Beteiligte zu 2) im eigenen und im Namen des Beteiligten zu 3) auf die Übertragung von 93,8 Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1) an dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundstück auf sich und bewilligte und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Im eigenen und im Namen seiner Ehefrau sowie der Beteiligten zu 4) und 5) einigte er sich sodann auf die Übertragung von jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück an die Beteiligten zu 4) und 5) und bewilligte und beantragte auch insoweit die Eintragung im Grundbuch.
Das Grundbuchamt hat u.a. für die Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4) und 5) die Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger für erforderlich erachtet, weil der Erwerb eines vermieteten Grundstücks nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Die hiergegen gerichteten Rechtsmittel blieben erfolglos.
Die Gründe:
Das vom Grundbuchamt aufgezeigt Eintragungshindernis besteht, so dass Anlass für diese Beanstandung gegeben ist, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB.
Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück setzt die Einigung des Veräußerers mit dem Erwerber hierüber und die Eintragung im Grundbuch voraus, § 873 Abs. 1 BGB. Die Einigung (Auflassung) hat durch entsprechende Erklärungen bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, § 20 Abs. 2 BNotO, zu erfolgen, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei müssen die Vertragsparteien die Erklärungen nicht persönlich abgeben. Sie können sich auch vertreten lassen. Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Auflassung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen, wie sie sachenrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung erforderlich ist. Haben bei der Auflassung Vertreter gehandelt, erfordert dies den formgerechten Nachweis ihrer Vertretungsmacht. Ist eine solche Vertretungsmacht durch ein Genehmigungserfordernis beschränkt, muss auch die Genehmigung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Und so ist es im vorliegenden Fall.
Grundsätzlich umfasst die elterliche Sorge, § 1626 BGB, die Vertretung des Kindes, wobei gemeinsam sorgeberechtigte Eltern das Kind gemeinschaftlich vertreten. Hingegen ist ein Elternteil von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen, wenn er selbst dessen Vertragspartner werden soll, §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB. Insofern gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Vertreter im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen kann, § 181 BGB. Das ist hier auf Seiten des Beteiligten zu 2) der Fall, der die von der Beteiligten zu 1) noch zu erwerbenden Miteigentumsanteile an die minderjährigen Beteiligten zu 4) und 5) übertragen will.
Der Ausschluss eines Elternteils von der Vertretung des Kindes erstreckt sich dabei auch auf den anderen sorgeberechtigten Elternteil. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob in dessen Person ebenfalls ein Ausschlussgrund besteht Somit ist auch die Mutter der Beteiligten zu 4) und 5) von deren Vertretung ausgeschlossen und der Beteiligte zu 2 auf Grund der ihm erteilten Generalvollmacht folglich nicht in der Lage, für sie im Namen der Kinder wirksame Erklärungen abzugeben.
Entgegen der Beschwerde liegt hier auch kein die Anwendung der §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB rechtfertigender Ausnahmefall vor. Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräußerung vermietet und behält sich der Veräußerer den Nießbrauch an ihm vor, tritt der minderjährige Erwerber zwar zunächst nicht in die Mietverhältnisse ein. Insoweit besteht aber die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass der Minderjährige bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietvertrag belastet werden kann, § 1056 Abs. 1 BGB, was zur Annahme eines Rechtsnachteils ausreichend ist.
Infolgedessen wird die Eintragung des Beteiligten zu 2) als Miteigentümer zu 93,8/100 im Grundbuch seinen Eintritt in die vorhandenen Mietverträge zur Folge haben, § 566 Abs. 1 BGB. Die anschließende Eintragung der Beteiligten zu 4) und 5) mit jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen im Grundbuch wird wiederum zu deren Eintritt in die Mietverträge führen. Damit ist deren angestrebter Erwerb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, so dass der Beteiligte zu 2) und in der Folge dessen Ehefrau sie im Rahmen des zu beurkundeten Rechtsgeschäfts nicht wirksam vertreten konnten.