Kein Räumungsanspruch des Neumieters aufgrund Vereinbarung über Mieterwechsel
OLG Dresden v. 8.4.2024 - 5 U 1855/23
Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte als Vertreter der Beklagten mit einer Festlaufzeit bis zum 31.12.2023 Gewerberäume (Lager/Büro/Werkstatt) angemietet. Am 23.2.2022 wurde zwischen der Vermieterin, der Beklagten (wiederum vertreten durch den Kläger) und dem Kläger ein Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen, in dem geregelt wurde, dass die Beklagte zum 1.3.2022 aus dem Mietverhältnis austritt und stattdessen der Kläger mit allen Rechten, Pflichten und Regelungen in das Mietverhältnis eintritt. Infolgedessen forderte der Kläger die Beklagte auf, das Mietobjekt zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Beklagte räumte das Mietobjekt nicht und forderte den Kläger ihrerseits zur Herausgabe der Handlungsvollmacht auf.
Das LG gab der Räumungsklage statt. Die Beklagte räumte allerdings weiterhin nicht und legte stattdessen gegen das Urteil Berufung ein. Während des Berufungsverfahrens endete das Mietverhältnis durch Zeitablauf, woraufhin beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärten.
Das OLG hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen dem Kläger auferlegt.
Die Gründe:
Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre. Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume an ihn war bereits zum Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage im November 2022 unbegründet. Denn der Kläger war nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Gewerberäume. Insofern schied § 985 BGB als Anspruchsgrundlage eines Herausgabeanspruchs aus.
Ein Räumungsanspruch hätte sich allenfalls aus der Nachtragsvereinbarung vom 23.2.2022 ergeben können. Die Auslegung dieser Nachtragsvereinbarung gem. §§ 133 , 157 BGB ergab aber keinen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume. Denn aus dem Wortlaut des Nachtrags konnte kein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mieträume hergeleitet werden. Es handelte sich um einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 13./22.10.2020 zwischen der Beklagten und dem Vermieter. Gegenstand des Nachtrags war also die Änderung einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Vermieter, nämlich die Beendigung des Mietvertrages zwischen ihnen und die Begründung eines Mietvertrages zwischen dem Kläger und dem Vermieter. Unmittelbare Ansprüche zwischen Alt- und Neumieter beinhaltete sie dagegen nicht.
Für die Vereinbarung eines direkten Anspruchs des Klägers auf Räumung und Herausgabe anlässlich des Nachtrags vom 23.2.2022 fehlte ein schlüssiger Vortrag. Es bestand schließlich auch kein unabweisbares praktisches Bedürfnis für einen solchen Anspruch. Denn die Umsetzung des Mieterwechsels kann über die Ansprüche in den jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen erfolgen. Der Vermieter hat hier aufgrund des Nachtrags vom 23.2.2022 einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte, während der Kläger aus § 535 Abs. 1 BGB vom Vermieter die Überlassung des Besitzes verlangen kann.
Mehr zum Thema:
Kommentierung | BGB
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Kommentierung | BGB
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Rechtsprechung:
Härtefallprüfung im Räumungsverfahren
BGH vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22
Norbert Monschau, MietRB 2023, 65
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OLG Dresden
Der Kläger hatte als Vertreter der Beklagten mit einer Festlaufzeit bis zum 31.12.2023 Gewerberäume (Lager/Büro/Werkstatt) angemietet. Am 23.2.2022 wurde zwischen der Vermieterin, der Beklagten (wiederum vertreten durch den Kläger) und dem Kläger ein Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen, in dem geregelt wurde, dass die Beklagte zum 1.3.2022 aus dem Mietverhältnis austritt und stattdessen der Kläger mit allen Rechten, Pflichten und Regelungen in das Mietverhältnis eintritt. Infolgedessen forderte der Kläger die Beklagte auf, das Mietobjekt zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Beklagte räumte das Mietobjekt nicht und forderte den Kläger ihrerseits zur Herausgabe der Handlungsvollmacht auf.
Das LG gab der Räumungsklage statt. Die Beklagte räumte allerdings weiterhin nicht und legte stattdessen gegen das Urteil Berufung ein. Während des Berufungsverfahrens endete das Mietverhältnis durch Zeitablauf, woraufhin beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärten.
Das OLG hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen dem Kläger auferlegt.
Die Gründe:
Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre. Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume an ihn war bereits zum Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage im November 2022 unbegründet. Denn der Kläger war nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Gewerberäume. Insofern schied § 985 BGB als Anspruchsgrundlage eines Herausgabeanspruchs aus.
Ein Räumungsanspruch hätte sich allenfalls aus der Nachtragsvereinbarung vom 23.2.2022 ergeben können. Die Auslegung dieser Nachtragsvereinbarung gem. §§ 133 , 157 BGB ergab aber keinen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume. Denn aus dem Wortlaut des Nachtrags konnte kein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mieträume hergeleitet werden. Es handelte sich um einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 13./22.10.2020 zwischen der Beklagten und dem Vermieter. Gegenstand des Nachtrags war also die Änderung einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Vermieter, nämlich die Beendigung des Mietvertrages zwischen ihnen und die Begründung eines Mietvertrages zwischen dem Kläger und dem Vermieter. Unmittelbare Ansprüche zwischen Alt- und Neumieter beinhaltete sie dagegen nicht.
Für die Vereinbarung eines direkten Anspruchs des Klägers auf Räumung und Herausgabe anlässlich des Nachtrags vom 23.2.2022 fehlte ein schlüssiger Vortrag. Es bestand schließlich auch kein unabweisbares praktisches Bedürfnis für einen solchen Anspruch. Denn die Umsetzung des Mieterwechsels kann über die Ansprüche in den jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen erfolgen. Der Vermieter hat hier aufgrund des Nachtrags vom 23.2.2022 einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte, während der Kläger aus § 535 Abs. 1 BGB vom Vermieter die Überlassung des Besitzes verlangen kann.
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Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Rechtsprechung:
Härtefallprüfung im Räumungsverfahren
BGH vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22
Norbert Monschau, MietRB 2023, 65
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