Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie setzt im Gewerberaummietrecht keine Vermögenslosigkeit des Mieters voraus
OLG Nürnberg v. 4.9.2020 - 13 U 3078/20
Der Sachverhalt:
Der Beklagte betreibt in Nürnberg eine Gaststätte. Er war von der Klägerin vor dem LG auf Räumung verklagt worden, wobei die Kündigung u.a. darauf gestützt wurde, dass der Beklagte die Monatsmieten für Mai und Juni 2020 nicht bezahlt hatte. Das LG verurteilte den Beklagten zur Räumung und begründete dies damit, dass der Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie nicht greife, da der Beklagte den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der COVID-19-Pandemie nicht glaubhaft gemacht habe. Das Urteil war vorläufig vollstreckbar und der Beklagte hätte die Vollstreckung nur durch Leistung einer Sicherheit von 30.000 € abwenden können. Gegen das Urteil des LG legte der Beklagte Berufung bei dem OLG ein und beantragte gleichzeitig, die Zwangsvollstreckung einstweilen ohne Sicherheitsleistung einzustellen.
Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung hatte Erfolg; das Berufungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Die Gründe:
Bei der summarischen Prüfung des Antrags auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ist festzustellen, dass eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass das Urteil des LG mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten bleiben kann.
Der Beklagte hatte vorgetragen, dass er aufgrund der Pandemielage im April 2020 keine und in den Monaten Juni und Juli nur sehr geringe Einnahmen gehabt habe. Die finanziellen Reserven seien bereits in den Monaten März und April 2020 aufgrund der laufenden Kosten aufgebraucht gewesen. Auch die Corona-Soforthilfe hätte nicht ausgereicht, um den Finanzbedarf zu decken. Er sei auch nicht in der Lage, eine Sicherheit von 30.000 € zu leisten. Zur Glaubhaftmachung hat der Beklagte - allerdings erstmalig in der Berufungsinstanz - eine eidesstattliche Versicherung des Steuerberaters sowie Unterlagen aus der Buchhaltung vorgelegt.
Aufgrund dieses Vorbringens und der vorgelegten Beweismittel ist der erforderliche Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete als belegt anzusehen. Ein weiteres Vorbringen des Beklagten ist nicht nötig. Dieser muss insbesondere nicht seine Vermögenslosigkeit im Zeitraum der Nichtzahlung der Miete beweisen. Es kommt entscheidend darauf an, dass die Miete aus den laufenden gewerblichen Einnahmen oder sonstigen Erträgen nicht bezahlt werden kann. Die Tatsache, dass Gastwirte im Zeitraum zwischen 20.3.2020 und 29.5.2020 keinen Umsatz erzielen konnten, ist aufgrund der damaligen Rechtslage in Bayern offenkundig und bedarf keines weiteren Beweises. Gaststätten, die keinen Außer-Haus-Verkauf betreiben, konnten in diesem Zeitraum keine Umsätze erzielen. Es ist insbesondere nach dem Gesetz auch nicht erforderlich, dass der Gastwirt auf "sonstige Rücklagen" zurückgreifen muss. Deshalb reicht es für den Kündigungsausschluss aus, dass die Pandemie mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete gewesen ist.
Die Tatsache, dass der Beklagte im Juni und Juli wieder Einnahmen erzielen konnte, ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses von untergeordneter Bedeutung. Die Miete hat nach dem Vertrag jeweils am Monatsanfang bezahlt werden müssen. Dass der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt über Mittel verfügte, lässt sein Unvermögen, die Miete im Mai und Juni 2020 fristgerecht zu bezahlen, nicht rückwirkend entfallen. Die gesetzliche Regelung lässt nicht die Zahlungspflicht entfallen, sondern bedeutet nur, dass man nicht gekündigt werden kann, wenn man im fraglichen Zeitraum nicht bezahlt.
OLG Nürnberg PM Nr. 31 vom 30.11.2020
Der Beklagte betreibt in Nürnberg eine Gaststätte. Er war von der Klägerin vor dem LG auf Räumung verklagt worden, wobei die Kündigung u.a. darauf gestützt wurde, dass der Beklagte die Monatsmieten für Mai und Juni 2020 nicht bezahlt hatte. Das LG verurteilte den Beklagten zur Räumung und begründete dies damit, dass der Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie nicht greife, da der Beklagte den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der COVID-19-Pandemie nicht glaubhaft gemacht habe. Das Urteil war vorläufig vollstreckbar und der Beklagte hätte die Vollstreckung nur durch Leistung einer Sicherheit von 30.000 € abwenden können. Gegen das Urteil des LG legte der Beklagte Berufung bei dem OLG ein und beantragte gleichzeitig, die Zwangsvollstreckung einstweilen ohne Sicherheitsleistung einzustellen.
Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung hatte Erfolg; das Berufungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Die Gründe:
Bei der summarischen Prüfung des Antrags auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ist festzustellen, dass eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass das Urteil des LG mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten bleiben kann.
Der Beklagte hatte vorgetragen, dass er aufgrund der Pandemielage im April 2020 keine und in den Monaten Juni und Juli nur sehr geringe Einnahmen gehabt habe. Die finanziellen Reserven seien bereits in den Monaten März und April 2020 aufgrund der laufenden Kosten aufgebraucht gewesen. Auch die Corona-Soforthilfe hätte nicht ausgereicht, um den Finanzbedarf zu decken. Er sei auch nicht in der Lage, eine Sicherheit von 30.000 € zu leisten. Zur Glaubhaftmachung hat der Beklagte - allerdings erstmalig in der Berufungsinstanz - eine eidesstattliche Versicherung des Steuerberaters sowie Unterlagen aus der Buchhaltung vorgelegt.
Aufgrund dieses Vorbringens und der vorgelegten Beweismittel ist der erforderliche Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete als belegt anzusehen. Ein weiteres Vorbringen des Beklagten ist nicht nötig. Dieser muss insbesondere nicht seine Vermögenslosigkeit im Zeitraum der Nichtzahlung der Miete beweisen. Es kommt entscheidend darauf an, dass die Miete aus den laufenden gewerblichen Einnahmen oder sonstigen Erträgen nicht bezahlt werden kann. Die Tatsache, dass Gastwirte im Zeitraum zwischen 20.3.2020 und 29.5.2020 keinen Umsatz erzielen konnten, ist aufgrund der damaligen Rechtslage in Bayern offenkundig und bedarf keines weiteren Beweises. Gaststätten, die keinen Außer-Haus-Verkauf betreiben, konnten in diesem Zeitraum keine Umsätze erzielen. Es ist insbesondere nach dem Gesetz auch nicht erforderlich, dass der Gastwirt auf "sonstige Rücklagen" zurückgreifen muss. Deshalb reicht es für den Kündigungsausschluss aus, dass die Pandemie mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete gewesen ist.
Die Tatsache, dass der Beklagte im Juni und Juli wieder Einnahmen erzielen konnte, ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses von untergeordneter Bedeutung. Die Miete hat nach dem Vertrag jeweils am Monatsanfang bezahlt werden müssen. Dass der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt über Mittel verfügte, lässt sein Unvermögen, die Miete im Mai und Juni 2020 fristgerecht zu bezahlen, nicht rückwirkend entfallen. Die gesetzliche Regelung lässt nicht die Zahlungspflicht entfallen, sondern bedeutet nur, dass man nicht gekündigt werden kann, wenn man im fraglichen Zeitraum nicht bezahlt.