Nach gekündigtem Maklervertrag schuldet Kunde nur Aufwendungsersatz für konkret mit dem Auftrag entstandene Kosten
OLG Frankfurt a.M. v. 23.10.2024 - 19 U 134/23
Der Sachverhalt:
Der Kläger beauftragte die beklagte Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses im Hintertaunus zum Angebotspreis von 695.000 €. Gemäß Ziff. 6 der AGB des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten u.a. anteilige Bürokosten zählen.
Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Die Beklagte stellte ihm daraufhin 11.450 € in Rechnung, wovon 280 € auf "Fremdkosten laut Aufstellung" und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Hierauf zahlte der Kläger 6.280 €, die er nunmehr zurückverlangt.
Das LG gab seiner Klage statt. Die Berufung der Maklerin hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Die Gründe:
Die Ziff. 6 des Maklervertrags (Aufwendungsersatz für anteilige Bürokosten) ist unwirksam. Die Regelung benachteiligt den Vertragspartner unangemessen. Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden. Sie muss sich dann aber wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen.
Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, widerspricht dies dem Leitbild und ist damit unwirksam.
Hier umfasst der in Ziff. 6 geregelte Aufwendungsersatz u.a. anteilige Bürokosten. Der Makler hätte damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgeht. Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind. Es handelt sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung ist damit unwirksam.
Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führt hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung:
Halbteilungsprinzip: Verstoß führt zur Unwirksamkeit des (gesamten) Maklervertrags
LG München II vom 30.1.2023 - 2 O 4028/21
Mathias Münch, MietRB 2023, 170
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OLG Frankfurt a.M. PM Nr. 59 vom 28.10.2024
Der Kläger beauftragte die beklagte Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses im Hintertaunus zum Angebotspreis von 695.000 €. Gemäß Ziff. 6 der AGB des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten u.a. anteilige Bürokosten zählen.
Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Die Beklagte stellte ihm daraufhin 11.450 € in Rechnung, wovon 280 € auf "Fremdkosten laut Aufstellung" und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Hierauf zahlte der Kläger 6.280 €, die er nunmehr zurückverlangt.
Das LG gab seiner Klage statt. Die Berufung der Maklerin hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Die Gründe:
Die Ziff. 6 des Maklervertrags (Aufwendungsersatz für anteilige Bürokosten) ist unwirksam. Die Regelung benachteiligt den Vertragspartner unangemessen. Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden. Sie muss sich dann aber wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen.
Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, widerspricht dies dem Leitbild und ist damit unwirksam.
Hier umfasst der in Ziff. 6 geregelte Aufwendungsersatz u.a. anteilige Bürokosten. Der Makler hätte damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgeht. Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind. Es handelt sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung ist damit unwirksam.
Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führt hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet.
Rechtsprechung:
Halbteilungsprinzip: Verstoß führt zur Unwirksamkeit des (gesamten) Maklervertrags
LG München II vom 30.1.2023 - 2 O 4028/21
Mathias Münch, MietRB 2023, 170
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