Räumungsklage betreffend das Grundstück in Köpenicker Straße nicht erfolgreich
LG Berlin II v. 4.12.2024 - 38 O 160/24Das Verfahren betrifft eine Räumungsklage betreffend ein Grundstück in der Köpenicker Straße. Hintergrund des Verfahrens ist ein Streit der Mietparteien über den Zustand des Gebäudes.
Die klagende Vermieterin kündigte den bis zum Jahr 2037 laufenden Mietvertrag mit dem beklagten Verein im Juni 2023 fristlos. Als Gründe für die Kündigung führte sie eine akute Einsturzgefahr des Gebäudes sowie eine grobe Verletzung der dem Beklagten obliegenden Erhaltungspflicht an. Ferner lägen Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, z.B. gegen brandschutzrechtliche Bestimmungen, vor. Der Beklagte bestritt die Vorwürfe der Klägerin.
Das LG wies die Klage ab. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Berufung zum KG ist möglich.
Die Gründe:
Die Klägerin hat dem Beklagten unstreitig keine Frist zur Beseitigung der - unterstellten - Einsturzgefahr des Gebäudes gesetzt. Eine solche Fristsetzung ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder aus besonderen Gründen nicht weiter abgewartet werden kann. Vorliegend sind zwischen der Stellungnahme des Sachverständigen der Klägerin zum Zustand des Gebäudes und der Kündigung jedoch fünf Monate vergangen. Diese Zeit hätte genutzt werden können, um dem Beklagten eine Frist zur Beseitigung einer möglichen Einsturzgefahr zu setzen.
Auch kann nicht unterstellt werden, dass der Beklagte keine Maßnahmen gegen die Einsturzgefahr unternommen hätte, wenn ihm die Erforderlichkeit entsprechender Maßnahmen deutlich vor Augen geführt worden wäre. Es ist nicht anzunehmen, dass er bewusst die Gefahr eines Gebäudeeinsturzes ignoriert hätte, weil im Mietobjekt zahlreiche seiner Mitglieder wohnen. Zudem wurde mittlerweile mit Maßnahmen zur Erhaltung der Standsicherheit zumindest begonnen.
Die fristlose Kündigung kann auch nicht auf einen möglichen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften gestützt werden. Im Mietvertrag ist geregelt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche baurechtliche Vorschriften keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellt. Diese Regelung ist entgegen der Ansicht der Vermieterin auch wirksam, da es Vertragsparteien grundsätzlich freisteht, Kündigungsgründe zu bestimmen oder auszuschließen.
Zwar kann eine vertragliche Regelung wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig sein (§ 134 BGB). Vorliegend ist dies aber nicht der Fall, weil die baurechtlichen Vorschriften zum Schutz von Leib und Leben hierdurch nicht ausgehebelt werden. Der Mieter ist als Nutzer des Mietobjekts weiterhin verpflichtet, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere diejenigen zum Brandschutz, einzuhalten. Anderenfalls kann die zuständige Behörde gegen den Mieter vorgehen.
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