Rechtmäßiges Räumungsverlangen wegen Eigenbedarfs bei unbegründeter Ablehnung einer Alternativwohnung
AG München v. 27.10.2020, 473 C 2138/20
Der Sachverhalt:
Die Beklagte wohnt seit 1989 in der streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung der Klägerin im 3. OG. Diese hatte die Wohnung 1998 von ihrem verstorbenen Ehemann geerbt. Zuletzt betrug der Mietzins rund 370 € zzgl. 10 € Pauschale für Treppenreinigung. Nach dem Tod des Ehegatten hat die Klägerin ihren Anteil am Grundstück auf ihre beiden Kinder übertragen. Gleichzeitig wurde zugunsten der Klägerin am Grundstück ein Nießbrauch bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 27.2.2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich mit Kündigungsfrist zum 29.2.2020 wegen Eigenbedarfs. Sie benötige die Wohnung für ihren Enkel, der gemeinsam mit seinem Sohn dort einziehen solle. Weiter wurde in dieser Kündigung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen und auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen.
Mit Schreiben vom 29.3.2019 bot die Klägerin der Beklagten eine freiwerdende Wohnung Beklagten als Alternativwohnung zum Bezug an und bat um Rückäußerung bis 24.4.2019. Als möglicher Vertragsbeginn wurde der 1.7.2019 angegeben, monatliche Teilinklusivmiete 640 € zzgl. Pauschale für Treppenreinigung von 10 €. Die Wohnung sei mit einer Fläche von 55 qm für eine Einzelperson ohne weiteres ausreichend und liege lediglich ein Stockwerk höher als die bisherige Wohnung.
Eine Rückäußerung seitens der Beklagten erfolgte nicht. Nachdem die Beklagte auf das Angebot nicht reagierte, teilte die Klägerin ihr 9.5.2019 mit, dass die angebotene Alternativwohnung ab dem 20.5.2019 an andere Mietinteressenten vergeben werde. Auch auf dieses Schreiben reagierte die Beklagte nicht. Mit Schreiben des Mietervereins vom 6.12.2019 ließ die Beklagte die Kündigung zurückweisen. Sie trug u.a. vor, es würden Härtegründe vorliegen, die unter Abwägung der Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als erforderlich erscheinen ließen. Insbesondere aus medizinischer Sicht sei sie nicht in der Lage umzuziehen, sie beziehe eine unbefristete Rente wegen voller Erwerbsminderung und sei zu 50% schwerbehindert.
Das AG gab der Räumungsklage statt und gewährte eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2021.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB, da die Kündigung vom 27.2.2019 wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis beendet hat.,
Der von der Klägerin für ihren Enkel und dessen Sohn, ihren Urenkel geltend gemachte Wohnbedarf stellt einen grundsätzlich angemessenen Eigenbedarfsgrund dar. Für die Überzeugungsbildung des Gerichts gelten gem. § 286 ZPO die folgenden Grundsätze: Eine Tatsache ist erst dann zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, wenn das Gericht von der Wahrheit der jeweiligen bestrittenen Tatsache überzeugt ist. Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigen den Richter hingegen nicht zur Bejahung eines streitigen Tatsachenvortrags, wobei objektive Wahrscheinlichkeitserwägungen allenfalls Grundlage und Hilfsmittel für die Überzeugungsbildung des Richters sein können. Zwingend hinzukommen muss die subjektive persönliche Entscheidung des Richters, ob er die strittige Tatsachenbehauptung als wahr erachtet hat.
Nach diesen Grundsätzen ist das Gericht überzeugt, dass die Klägerin möchte, dass ihr Enkel und Urenkel die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich selbst bewohnen wollten und wollen. Der Wunsch der Klagepartei jedenfalls beruht bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls auf "vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen". Diesen nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch hat das Gericht von Verfassungs wegen zu akzeptieren.
Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht nicht. Die Klagepartei hatte der ihr eine Alternativwohnung im selben Haus angeboten, die der Beklagten auch zumutbar gewesen wäre. Die Beklagte hatte sich zu diesem Angebot überhaupt nicht geäußert und es somit grundlos abgelehnt. Sie kann sich daher nicht auf Härtegründe berufen, die bei Annahme der Alternativwohnung obsolet geworden wären (§ 242 BGB). Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist damit, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären. Denn es wäre rechtsmissbräuchlich, dem Vermieter Härtegründe vorhalten zu können, die der Mieter durch seine unbegründete Ablehnung einer zumutbaren Alternativwohnung selbst herbeigeführt hat.
Bayern.Recht
Die Beklagte wohnt seit 1989 in der streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung der Klägerin im 3. OG. Diese hatte die Wohnung 1998 von ihrem verstorbenen Ehemann geerbt. Zuletzt betrug der Mietzins rund 370 € zzgl. 10 € Pauschale für Treppenreinigung. Nach dem Tod des Ehegatten hat die Klägerin ihren Anteil am Grundstück auf ihre beiden Kinder übertragen. Gleichzeitig wurde zugunsten der Klägerin am Grundstück ein Nießbrauch bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 27.2.2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich mit Kündigungsfrist zum 29.2.2020 wegen Eigenbedarfs. Sie benötige die Wohnung für ihren Enkel, der gemeinsam mit seinem Sohn dort einziehen solle. Weiter wurde in dieser Kündigung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen und auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen.
Mit Schreiben vom 29.3.2019 bot die Klägerin der Beklagten eine freiwerdende Wohnung Beklagten als Alternativwohnung zum Bezug an und bat um Rückäußerung bis 24.4.2019. Als möglicher Vertragsbeginn wurde der 1.7.2019 angegeben, monatliche Teilinklusivmiete 640 € zzgl. Pauschale für Treppenreinigung von 10 €. Die Wohnung sei mit einer Fläche von 55 qm für eine Einzelperson ohne weiteres ausreichend und liege lediglich ein Stockwerk höher als die bisherige Wohnung.
Eine Rückäußerung seitens der Beklagten erfolgte nicht. Nachdem die Beklagte auf das Angebot nicht reagierte, teilte die Klägerin ihr 9.5.2019 mit, dass die angebotene Alternativwohnung ab dem 20.5.2019 an andere Mietinteressenten vergeben werde. Auch auf dieses Schreiben reagierte die Beklagte nicht. Mit Schreiben des Mietervereins vom 6.12.2019 ließ die Beklagte die Kündigung zurückweisen. Sie trug u.a. vor, es würden Härtegründe vorliegen, die unter Abwägung der Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als erforderlich erscheinen ließen. Insbesondere aus medizinischer Sicht sei sie nicht in der Lage umzuziehen, sie beziehe eine unbefristete Rente wegen voller Erwerbsminderung und sei zu 50% schwerbehindert.
Das AG gab der Räumungsklage statt und gewährte eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2021.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB, da die Kündigung vom 27.2.2019 wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis beendet hat.,
Der von der Klägerin für ihren Enkel und dessen Sohn, ihren Urenkel geltend gemachte Wohnbedarf stellt einen grundsätzlich angemessenen Eigenbedarfsgrund dar. Für die Überzeugungsbildung des Gerichts gelten gem. § 286 ZPO die folgenden Grundsätze: Eine Tatsache ist erst dann zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, wenn das Gericht von der Wahrheit der jeweiligen bestrittenen Tatsache überzeugt ist. Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigen den Richter hingegen nicht zur Bejahung eines streitigen Tatsachenvortrags, wobei objektive Wahrscheinlichkeitserwägungen allenfalls Grundlage und Hilfsmittel für die Überzeugungsbildung des Richters sein können. Zwingend hinzukommen muss die subjektive persönliche Entscheidung des Richters, ob er die strittige Tatsachenbehauptung als wahr erachtet hat.
Nach diesen Grundsätzen ist das Gericht überzeugt, dass die Klägerin möchte, dass ihr Enkel und Urenkel die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich selbst bewohnen wollten und wollen. Der Wunsch der Klagepartei jedenfalls beruht bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls auf "vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen". Diesen nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch hat das Gericht von Verfassungs wegen zu akzeptieren.
Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht nicht. Die Klagepartei hatte der ihr eine Alternativwohnung im selben Haus angeboten, die der Beklagten auch zumutbar gewesen wäre. Die Beklagte hatte sich zu diesem Angebot überhaupt nicht geäußert und es somit grundlos abgelehnt. Sie kann sich daher nicht auf Härtegründe berufen, die bei Annahme der Alternativwohnung obsolet geworden wären (§ 242 BGB). Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist damit, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären. Denn es wäre rechtsmissbräuchlich, dem Vermieter Härtegründe vorhalten zu können, die der Mieter durch seine unbegründete Ablehnung einer zumutbaren Alternativwohnung selbst herbeigeführt hat.