Sicherungsinteresse gebietet nicht zwangsläufig die Anschaffung neuer Rauchwarnmelder für sämtliche Wohnungen

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Er hatte sich im Wege der Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Gemeinschaft gewendet, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahres-Vertrages anzumieten und einer Drittfirma die Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation vertraglich zu überlassen, wobei die Kosten jeweils im Rahmen der Verwaltungsabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollten.

Das AG gab der Klage statt. Es war der Ansicht, die Gemeinschaft habe zwar über eine entsprechende Beschlusskompetenz verfügt, allerdings widerspreche der Beschluss der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Tatsache, dass der Kläger bereits seit einigen Jahren in seinen Räumen Rauchwarnmelder betreibe, die der DIN-Norm 14676 entsprächen, sei nicht berücksichtigt worden. Vielmehr werde der Kläger an den Kosten für die Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür bestehe. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb vor dem LG erfolglos.

Die Gründe:
Der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung war verletzt worden.

Die Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen. Zutreffend hatte das AG im vorliegenden Fall aber darauf hingewiesen, dass § 44 Abs. 5 NBauO für Bestandsimmobilien eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2015 vorsehe, so dass der Kläger bereits frühzeitig für Kosten herangezogen würde, die aus seiner Sicht unnötig erscheinen müssten.

Zwar werden Rauchwarnmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers eingebaut, sondern aller Bewohner und Besucher einer Wohnanlage. Ferner muss die Verwaltung für den Verband sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch überprüft werden können, gerade um den Versicherungsschutz zu gewährleisten. Dieses Sicherungsinteresse gebietet jedoch nicht, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt.

Ebenso ist es möglich, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird. Dies mag für den betroffenen Wohnungseigentümer dann möglicherweise zu zusätzlichen Kosten führen, falls er sich für die Wartung bzw. die Dokumentation der Wartung eines Dritten bedienen muss. Deshalb ist es auch in praktischer Hinsicht ohne weiteres möglich, Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der Anschaffung und Wartung auszunehmen und ihnen entsprechende Nachweise gegenüber der Verwaltung aufzuerlegen.

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