Verjährung bei Verstoß des Erbbauberechtigten gegen Reparatur- und Erneuerungspflicht
BGH v. 27.9.2024 - V ZR 21/24
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks, an dem für die Beklagte und einen Dritten seit dem Jahr 1992 ein je hälftiges Teilerbbaurecht bestellt ist. Auf dem Erbbaurechtsteil der Beklagten befindet sich eine von ihr in den Jahren 1982/83 auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages errichtete Squash- und Freizeitanlage.
Im Erbbaurechtsvertrag ist geregelt, dass die Erbbauberechtigten verpflichtet sind, die von ihnen jeweils errichteten Bauwerke in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen. Im Jahre 2018 verkaufte die Beklagte ihr Teilerbbaurecht an die Streithelferin zu 1), an die sie die Räumlichkeiten bereits seit dem Jahr 2015 verpachtet hatte. Die Erwerberin wurde am 7.6.2018 in das Grundbuch eingetragen.
Mit ihrer im Jahre 2021 erhobenen Klage verlangen die Kläger von der Beklagten die Beseitigung von Mängeln an dem Flachdach und an der Tür zum Technikraum des von ihr errichteten Gebäudes.
LG und OLG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Beseitigung von Mängeln an dem von ihr errichteten Gebäude nicht verneint werden.
Entgegen der Auffassung des OLG ist die Beklagte nicht gem. § 214 Abs. 1 BGB berechtigt, die von ihr verlangte Leistung zu verweigern, weil der Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Vornahme der verlangten Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht verjährt ist. Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Durchführung konkreter Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln an dem von der Beklagten errichteten Gebäude unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 194 Abs. 1 BGB und verjährt nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB innerhalb von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist und die Kläger von den den Anspruch begründenden Umständen, d.h. von der Mangelhaftigkeit des Gebäudes Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen.
Unzutreffend ist indes die Annahme des OLG, die Verjährung sei danach mit dem Ablauf des Jahres 2020 und somit vor der Klageerhebung im Jahre 2021 eingetreten. Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.
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Unzutreffend ist indes die Annahme des OLG, die Verjährung sei danach mit dem Ablauf des Jahres 2020 und somit vor der Klageerhebung im Jahre 2021 eingetreten. Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.
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