Waschküche als Versammlungsort einer Wohnungseigentümerversammlung i.d.R. unzulässig

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist zerstritten, wobei wohl insbesondere das Verhältnis der Kläger zur Verwalterin und umgekehrt belastet ist. Die Kläger nehmen seit längerer Zeit nicht mehr persönlich an Eigentümerversammlungen teil, sondern lassen sich jeweils durch Herrn N, der nicht im Haus wohnt vertreten. Am 6.7.2017 wurde in einer Wohnungseigentümerversammlung u.a. unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossen, dass für kurze Versammlungen die Waschküche als Versammlungsort beizubehalten ist.

Die Verwalterin lud im August 2017 zu einer Eigentümerversammlung am 31.8.2017 um 18 Uhr in die Waschküche des Hauses ein. Neben der Feststellung der Beschlussfähigkeit stand auf der Tagesordnung die Abstimmung der Bezahlung auszuführender Arbeiten sowie die Diskussion und Abstimmung über das Zurückschneiden von Sträuchern. Beide Punkte wurden mehrheitlich beschlossen. Die Eigentümerversammlung dauerte von 18:00 Uhr bis 18:07 Uhr. Herr N, der die Kläger wie immer vertrat, war erst ab 18:03 Uhr zugegen. Welcher Tagesordnungspunkt zu dem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war, ist aus dem Protokoll nicht ersichtlich.

Die Kläger fochten beide Beschlüsse durch Klage an. Sie behaupteten, Herr N sei rechtzeitig zur Versammlung erschienen. Ihm sei ein Zutritt zum Versammlungsort nicht möglich gewesen. Erst später habe man ihm die verschlossene Tür geöffnet. Die Klage hatte vor dem AG Erfolg.

Die Gründe:
Die in der Versammlung vom 31.8.2017 gefassten Beschlüsse sind rechtswidrig. Dies ergibt sich bereits aus der Wahl des Versammlungsorts in der Waschküche. Der Versammlungsort muss so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist. Er ist am Grundsatz der Zumutbarkeit zu messen und muss einen störungsfreien Ablauf gewährleisten.

Im Streitfall ist eine Eigentümerversammlung im Waschkeller daher nicht zulässig. Eine Versammlung im Stehen dürfte kaum ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Problematisch ist zudem der Zugang zum Versammlungsort Waschküche, denn er muss frei zugänglich sein und nicht einer Art Schnitzeljagd durch die Kellergänge darstellen. Die Auffassung, dass derjenige, der sich vertreten lassen will, dafür zu sorgen hat, dass der Vertreter Zugang hat, ist rechtsirrig. Der Verwalter muss für den Zugang sorgen. Im vorliegenden Fall war dies nicht gegeben. Der Vertreter der Kläger konnte nicht ins Haus und in die Waschküche gelangen.

Zudem spricht gegen die Geeignetheit der Waschküche als Versammlungsort, dass die Gemeinschaft in Bezug auf die Tagesordnungspunkte unterschiedlicher Auffassung war. Ein Versammlungsort muss eine längere argumentative Diskussion auch wirklich ermöglichen und nicht nur zum Abwinken von der Mehrheit vorbesprochener Entscheidungen dienen. Bei einer Versammlung im Waschkeller im Stehen ist dies kaum denkbar und - wie der zeitliche Ablauf von sieben Minuten zeigt - wohl nicht gewollt gewesen. Die Verwalterin wollte gar keine offene Diskussion mehr zulassen. Der Vertreter der Kläger konnte zudem durch den verspäteten Zugang nicht mehr an der Willensbildung teilnehmen. Allein die Stimmabgabe reicht dazu nicht aus.

Der Versammlungsort ist auch nicht aufgrund des Beschlusses zulässig gewesen, der für kurze Versammlung die Waschküche vorsieht. Der Beschluss ist nichtig, da er unbestimmt ist. Es ist nicht klar, was eine kurze Versammlung ist und wonach sich dies bestimmt.

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