Wohnungsbrand: Vermieter müssen Mängel auf jeden Fall beseitigen

Der Sachverhalt:
Die Kläger begehrten von ihrer Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehrten sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der (Kalt-) Miete um 60 % berechtigt zu sein. Brandursache war damals, dass die zwölfjährige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte und diesen dann zeitweise unbeaufsichtigt ließ, so dass sich das Öl währenddessen entzündete.

Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung - deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden - lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Das AG gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten - die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte - blieb weitgehend erfolglos. Das LG setzte lediglich die Minderungsquote auf 15 % der Bruttomiete herab und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später an. Auch die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Nach der BGH-Rechtsprechung darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter letztlich so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Der Vermieter hat dagegen in der Regel kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten. In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung kann somit davon ausgegangen werden, dass der Mieter (hier die Kläger) in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Den Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach der vorliegenden Entscheidung aber nicht, wenn - wie hier - eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten in der Vergangenheit auf den Mieter umgelegt wurden. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Linkhinweise:

• Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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