Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstandes bei Untervermietung
BGH v. 4.11.2020 - XII ZR 4/20
Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2011 Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts mit fester Laufzeit bis Februar 2017 angemietet. Die genaue Lage der Ladenflächen sollte sich "aus dem als Anlage 1 beigefügten Grundriss" ergeben, in dem die Flächen farblich gekennzeichnet sein sollten. Eine solche Anlage war dem Vertrag allerdings nicht beigefügt.
Die Beklagte nutzte die Räumlichkeiten nicht selbst, sondern vermietete sie an einen Dritten, ohne dies der Vermieterin anzuzeigen oder die nach dem Hauptvertrag erforderliche schriftliche Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung einzuholen. Durch einen Nachtrag aus Februar 2016 wurden unter Hinweis auf den bestehenden Mietvertrag die Laufzeit des Vertrags bis zum Februar 2021 verlängert und die monatliche Grundmiete erhöht.
Die Klägerin erwarb das Grundstück im August 2017. Mit Schreiben vom 13.11.2017 kündigte sie das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zum 30.6.2018. Das LG hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das OLG die Beklagte zur Räumung und Herausgabe des Ladengeschäfts verurteilt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 13.11.2017 hat das Mietverhältnis gem. § 580 a Abs. 2 BGB zum 30.6.2018 beendet.
Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberäume wahrt die gem. §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform grundsätzlich nur dann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Erfüllt der ursprüngliche Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 Satz 1 BGB nicht, können die Vertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen. Betrifft der Schriftformmangel wie hier den Mietgegenstand, ist insoweit allerdings erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet wird.
Infolgedessen entsprach der Mietvertrag aus März 2011 (einschließlich des Nachtrags aus Februar 2016), in den die Klägerin gem. §§ 578 Abs. 2, Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, hinsichtlich des Mietgegenstands nicht der erforderlichen Schriftform. Der Mietgegenstand ist nicht durch die als vereinbart angegebene Quadratmeterzahl der Mietfläche hinreichend bestimmbar bezeichnet. Denn das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Immobilienbranche mehrere Berechnungsmethoden für die Flächenberechnung angewandt werden, die bei demselben Objekt zu Abweichungen von bis zu 25 % führen können, während die Bezeichnung der Mietfläche als Gewerbefläche einen eindeutigen Rückschluss auf eine bestimmte Berechnungsart zulasse.
Anders als die Revision meint, ist der Mietgegenstand auch durch die Nachtragsvereinbarung aus Februar 2016 in Verbindung mit der tatsächlichen Nutzung zum Zeitpunkt ihres Abschlusses nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet. Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 29.9.1999 - XII ZR 313/98). Diese Erwägungen sind indessen auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Denn in diesen Fällen wurde der Mietgegenstand jeweils vom Mieter genutzt, so dass der Umfang des Mietgegenstands auf der Grundlage des Mietvertrags bzw. des Nachtrags anhand der tatsächlichen Nutzung des Mieters an Ort und Stelle unschwer festzustellen war. Demgegenüber hat hier die Beklagte als Mieterin das Ladengeschäft zu keinem Zeitpunkt selbst genutzt.
BGH online
Die Beklagte hatte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2011 Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts mit fester Laufzeit bis Februar 2017 angemietet. Die genaue Lage der Ladenflächen sollte sich "aus dem als Anlage 1 beigefügten Grundriss" ergeben, in dem die Flächen farblich gekennzeichnet sein sollten. Eine solche Anlage war dem Vertrag allerdings nicht beigefügt.
Die Beklagte nutzte die Räumlichkeiten nicht selbst, sondern vermietete sie an einen Dritten, ohne dies der Vermieterin anzuzeigen oder die nach dem Hauptvertrag erforderliche schriftliche Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung einzuholen. Durch einen Nachtrag aus Februar 2016 wurden unter Hinweis auf den bestehenden Mietvertrag die Laufzeit des Vertrags bis zum Februar 2021 verlängert und die monatliche Grundmiete erhöht.
Die Klägerin erwarb das Grundstück im August 2017. Mit Schreiben vom 13.11.2017 kündigte sie das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zum 30.6.2018. Das LG hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das OLG die Beklagte zur Räumung und Herausgabe des Ladengeschäfts verurteilt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 13.11.2017 hat das Mietverhältnis gem. § 580 a Abs. 2 BGB zum 30.6.2018 beendet.
Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberäume wahrt die gem. §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform grundsätzlich nur dann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Erfüllt der ursprüngliche Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 Satz 1 BGB nicht, können die Vertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen. Betrifft der Schriftformmangel wie hier den Mietgegenstand, ist insoweit allerdings erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet wird.
Infolgedessen entsprach der Mietvertrag aus März 2011 (einschließlich des Nachtrags aus Februar 2016), in den die Klägerin gem. §§ 578 Abs. 2, Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, hinsichtlich des Mietgegenstands nicht der erforderlichen Schriftform. Der Mietgegenstand ist nicht durch die als vereinbart angegebene Quadratmeterzahl der Mietfläche hinreichend bestimmbar bezeichnet. Denn das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Immobilienbranche mehrere Berechnungsmethoden für die Flächenberechnung angewandt werden, die bei demselben Objekt zu Abweichungen von bis zu 25 % führen können, während die Bezeichnung der Mietfläche als Gewerbefläche einen eindeutigen Rückschluss auf eine bestimmte Berechnungsart zulasse.
Anders als die Revision meint, ist der Mietgegenstand auch durch die Nachtragsvereinbarung aus Februar 2016 in Verbindung mit der tatsächlichen Nutzung zum Zeitpunkt ihres Abschlusses nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet. Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 29.9.1999 - XII ZR 313/98). Diese Erwägungen sind indessen auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Denn in diesen Fällen wurde der Mietgegenstand jeweils vom Mieter genutzt, so dass der Umfang des Mietgegenstands auf der Grundlage des Mietvertrags bzw. des Nachtrags anhand der tatsächlichen Nutzung des Mieters an Ort und Stelle unschwer festzustellen war. Demgegenüber hat hier die Beklagte als Mieterin das Ladengeschäft zu keinem Zeitpunkt selbst genutzt.