Zur Darlegungs- und Beweislast bei Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
BGH v. 30.1.2024 - VIII ZB 43/23
Der Sachverhalt:
Die Parteien stritten nur noch um die Kosten eines Rechtsstreits, nachdem sie bereits in erster Instanz einen Vergleich geschlossen, darin den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und bestimmt hatten, dass über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens das Gericht in analoger Anwendung des § 91a ZPO entscheiden sollte.
Die Klägerin hatte zuvor mit ihrer Klage - nach einem vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren - einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung i.H.v. 26.210 € sowie die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Der Formularmietvertrag sah eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn seiner Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor, die sich - wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird - entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können.
Das AG hat die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten auferlegt. Auf ihre sofortige Beschwerde hat das LG die Entscheidung geändert und die Kosten der Klägerin auferlegt. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 zutreffend beurteilt hat. Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hatte - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden.
Vorliegend entsprach es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen, denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen. Zu Recht hat es einen Verstoß der genannten Regelungen gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint. Nach neuerer Senatsrechtsprechung ist eine Klausel, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter flexibler (bedarfsorientierter) Fristen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trifft allerdings den Mieter. Und an einer Darlegung der Klägerin, dass ihr die Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, fehlte es im vorliegenden Fall.
Zu Unrecht meinte die Klägerin - ausgehend von der These, die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter entspreche dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB -, es obliege dem Klauselverwender, die gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften. Diese Auffassung berücksichtigt bei ihrer Argumentation nicht hinreichend, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung im Grundsatz zulässig sind. Dies entspricht nicht nur der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtsprechung, sondern auch dem in den Materialien zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.6.2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers.
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Die Klägerin hatte zuvor mit ihrer Klage - nach einem vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren - einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung i.H.v. 26.210 € sowie die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Der Formularmietvertrag sah eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn seiner Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor, die sich - wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird - entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können.
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