Zur Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch den Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der Sachverhalt:
Die Klägerin eine Wohnung in Frankfurt a.M. von der B., der Rechtsvorgängerin der Beklagten angemietet. Diese Wohnung veräußerte die B. mit notariellem Vertrag vom 16.3.2006 und mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte. § 3 Ziffer 3 des notariellen Kaufvertrags bestimmte, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten sollte. Ferner war vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt werden sollte, fortan bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4.5.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte. Später begehrte die Klägerin jedoch die Rückzahlung der ab März 2007 bis zum 4.5.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen i.H.v. insgesamt 28.948 €. Sie war der Ansicht, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst im Mai 2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.7.2012 trat die B. daraufhin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgte, blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Der Klägerin stand der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte nicht zu.

Die Beklagte hatte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen. Dies ergab sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.7.2012 liegenden Genehmigung. Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Kaufvertrags - im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen waren wirksam. Schließlich kann der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung gem. § 566 BGB im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

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