Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von Nebenkostenabrechnungen bei gewerblich genutzten Räumen
BGH v. 20.1.2021 - XII ZR 40/20
Der Sachverhalt:
Das klagende Land hatte im Februar 2010 von der Beklagten ein aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestehendes Mietobjekt zur gewerblichen Nutzung gemietet. Die Mietfläche wurde durch einen Nachtrag zum 1.2.2012 geändert; das Mietverhältnis wurde durch einen weiteren Nachtrag bis zum 31.12.2016 befristet.
Die Beklagte erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die sämtlich mit Guthabenbeträgen zugunsten des Klägers abschlossen. Der Kläger hielt die erteilten Abrechnungen für formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft. So enthielten die Nebenkostenabrechnungen mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel "ST" eine für sich genommen nicht nachvollziehbare Bezeichnung des Umlageschlüssels. Er hat im Dezember 2017 Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen erhoben, die das LG abgewiesen hat. Auch in den weiteren Instanzen blieb der Kläger erfolglos.
Gründe:
Der Abrechnungsanspruch des Klägers ist durch Erteilung der Nebenkostenabrechnungen seitens der Beklagten erfüllt worden. Die erteilten Abrechnungen wiesen keine formellen Mängel auf. Auch wenn die Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte die Abrechnungen unübersichtlich machte, sind die nach BGH-Rechtsprechung erforderlichen Mindestangaben darin enthalten.
Ein nach diesen Grundsätzen vorliegender formeller Fehler führt schließlich nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.
Gemessen daran stehen die von der Revision hinsichtlich der Ermittlung der Flächen sowie zur Bezeichnung des Umlageschlüssels ("ST") erhobenen Einwände der formellen Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnungen nicht entgegen. Dass, wie von der Revision beanstandet, hinsichtlich der nach Wohn- und Nutzfläche für das Jahr 2012 und 2013 abgerechneten Nebenkosten die Quadratmeterangaben während des Jahres und für die einzelnen Nebenkosten variieren, steht der Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen nicht entgegen. Ähnliches gilt für die entsprechend ihrer jeweiligen Funktion mit unterschiedlichen Anteilen berücksichtigten "gewichteten" Flächen. Denn auch insoweit muss aus der Abrechnung selbst nicht hervorgehen, wie der Vermieter die Flächen ermittelt hat.
Zwar enthalten die betreffenden Nebenkostenabrechnungen mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel "ST" eine für sich genommen nicht nachvollziehbare Bezeichnung des Umlageschlüssels. Das Berufungsgericht ist dennoch zutreffend davon ausgegangen, dass die für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderliche Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnungen in zulässiger Weise durch das diesen jeweils beigefügten Infoblatt hergestellt wird. Aus dem Infoblatt ergibt sich, dass für die Kostenarten Heizung und Warmwasserversorgung, Wasser/Abwasser, Müllentsorgung und Anteil Strom (Beleuchtung) jeweils eigene - an den Besonderheiten der einzelnen Kostenposition ("unterschiedlicher Durchschnittsverbrauch") orientierte - Flächenmaßstäbe zugrunde gelegt worden sind, die von der allgemeinen Wohn- und Nutzfläche abweichen.
Hinsichtlich der Stromkosten ist der Maßstab eines für die unterschiedlichen Flächen typisierten, vom Vermieter festgelegten Verbrauchs gewählt. Dass in dem Infoblatt teilweise auf Festlegungen für das jeweilige Vorjahr (Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013) und teils auf die Festlegungen für das abgerechnete Jahr (Nebenkostenabrechnungen 2014 und 2015) verwiesen wird, ist für die Nachvollziehbarkeit der auf den genannten Werten beruhenden Abrechnung ebenso unerheblich wie deren rechnerische Richtigkeit.
Aus den durch das Infoblatt erläuterten Nebenkostenabrechnungen wird mithin insgesamt hinreichend deutlich, dass das Kürzel "ST" auf die vom allgemeinen (Flächen-)Maßstab ("M2") abweichende Umlage der im beigefügten Infoblatt einzeln aufgeführten Nebenkostenarten nach dem für diese jeweils besonders genannten Maßstab hinweist. Die erforderliche Nachvollziehbarkeit ist mithin gegeben.
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Das klagende Land hatte im Februar 2010 von der Beklagten ein aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestehendes Mietobjekt zur gewerblichen Nutzung gemietet. Die Mietfläche wurde durch einen Nachtrag zum 1.2.2012 geändert; das Mietverhältnis wurde durch einen weiteren Nachtrag bis zum 31.12.2016 befristet.
Die Beklagte erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die sämtlich mit Guthabenbeträgen zugunsten des Klägers abschlossen. Der Kläger hielt die erteilten Abrechnungen für formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft. So enthielten die Nebenkostenabrechnungen mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel "ST" eine für sich genommen nicht nachvollziehbare Bezeichnung des Umlageschlüssels. Er hat im Dezember 2017 Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen erhoben, die das LG abgewiesen hat. Auch in den weiteren Instanzen blieb der Kläger erfolglos.
Gründe:
Der Abrechnungsanspruch des Klägers ist durch Erteilung der Nebenkostenabrechnungen seitens der Beklagten erfüllt worden. Die erteilten Abrechnungen wiesen keine formellen Mängel auf. Auch wenn die Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte die Abrechnungen unübersichtlich machte, sind die nach BGH-Rechtsprechung erforderlichen Mindestangaben darin enthalten.
Ein nach diesen Grundsätzen vorliegender formeller Fehler führt schließlich nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.
Gemessen daran stehen die von der Revision hinsichtlich der Ermittlung der Flächen sowie zur Bezeichnung des Umlageschlüssels ("ST") erhobenen Einwände der formellen Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnungen nicht entgegen. Dass, wie von der Revision beanstandet, hinsichtlich der nach Wohn- und Nutzfläche für das Jahr 2012 und 2013 abgerechneten Nebenkosten die Quadratmeterangaben während des Jahres und für die einzelnen Nebenkosten variieren, steht der Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen nicht entgegen. Ähnliches gilt für die entsprechend ihrer jeweiligen Funktion mit unterschiedlichen Anteilen berücksichtigten "gewichteten" Flächen. Denn auch insoweit muss aus der Abrechnung selbst nicht hervorgehen, wie der Vermieter die Flächen ermittelt hat.
Zwar enthalten die betreffenden Nebenkostenabrechnungen mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel "ST" eine für sich genommen nicht nachvollziehbare Bezeichnung des Umlageschlüssels. Das Berufungsgericht ist dennoch zutreffend davon ausgegangen, dass die für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderliche Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnungen in zulässiger Weise durch das diesen jeweils beigefügten Infoblatt hergestellt wird. Aus dem Infoblatt ergibt sich, dass für die Kostenarten Heizung und Warmwasserversorgung, Wasser/Abwasser, Müllentsorgung und Anteil Strom (Beleuchtung) jeweils eigene - an den Besonderheiten der einzelnen Kostenposition ("unterschiedlicher Durchschnittsverbrauch") orientierte - Flächenmaßstäbe zugrunde gelegt worden sind, die von der allgemeinen Wohn- und Nutzfläche abweichen.
Hinsichtlich der Stromkosten ist der Maßstab eines für die unterschiedlichen Flächen typisierten, vom Vermieter festgelegten Verbrauchs gewählt. Dass in dem Infoblatt teilweise auf Festlegungen für das jeweilige Vorjahr (Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013) und teils auf die Festlegungen für das abgerechnete Jahr (Nebenkostenabrechnungen 2014 und 2015) verwiesen wird, ist für die Nachvollziehbarkeit der auf den genannten Werten beruhenden Abrechnung ebenso unerheblich wie deren rechnerische Richtigkeit.
Aus den durch das Infoblatt erläuterten Nebenkostenabrechnungen wird mithin insgesamt hinreichend deutlich, dass das Kürzel "ST" auf die vom allgemeinen (Flächen-)Maßstab ("M2") abweichende Umlage der im beigefügten Infoblatt einzeln aufgeführten Nebenkostenarten nach dem für diese jeweils besonders genannten Maßstab hinweist. Die erforderliche Nachvollziehbarkeit ist mithin gegeben.