Zur Frage der Majorisierung bei Bestellung des Mehrheitseigentümers zum Verwalter gegen den Willen der Minderheit
BGH v. 21.7.2023 - V ZR 215/21
Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Klägerin hält 400/1000 Miteigentumsanteile, der Beklagte hält 600/1000 Miteigentumsanteile. Die Klägerin wendet sich gegen verschiedene auf der Eigentümerversammlung vom 7.9.2020 gefasste Beschlüsse.
Zu TOP 1 wurde der Beklagte für fünf Jahre gegen eine Vergütung von 25 € pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt. Weiter wurde ein jährliches Hausgeld von 1.500 € und eine Instandhaltungsrücklage von mtl. 2.000 € (TOP 3) sowie die Einholung von Angeboten bzgl. der Reparatur eines Außengeländers (TOP 4) beschlossen. Unter TOP 5 wurde eine als solche bezeichnete Jahresabrechnung für 2019 genehmigt. Mit den zu TOP 6 und 7 gefassten Beschlüssen wurde der Klägerin schließlich untersagt, ihre Garage zu Wohnzwecken und eine Terrasse als Gartenfläche zu nutzen, und ihr wurde der Rückbau verschiedener baulicher Veränderungen aufgegeben. An der Eigentümerversammlung nahm gegen den Willen der Klägerin die Ehefrau des Beklagten teil.
Die Beschlussanfechtungsklage ging am 6.10.2020 bei Gericht ein. Nach Zahlung des Kostenvorschusses veranlasste das AG am 12.11.2020 die Zustellung der Klage. Da die Klägerin die Adresse des Verwalters falsch angegeben hatte, kam die Zustellungsurkunde am 23.11.020 mit dem Vermerk "Empfänger nicht zu ermitteln" zurück. Der Abteilungsrichter entnahm daraufhin am 24.11.2020 aus einer parallelen Verfahrensakte die korrekte Anschrift und verfügte die erneute Zustellung. Diese erfolgte nach am 9.12.2020 erfolgter Absendung durch die Geschäftsstelle am 11.12.2020.
Das AG wies die Klage wegen Versäumung der Anfechtungsfrist ab. Das LG wies die Berufung der Klägerin durch Beschluss zurück. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH den Beschluss des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Entgegen der Auffassung des LG hat die Klägerin die materielle Klagefrist des hier gem. § 48 Abs. 5 WEG noch anwendbaren § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung gewahrt. Denn die Klage ist zwar erst am 11.12.2020 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zugestellt worden. Die Zustellung wirkt aber gem. § 167 ZPO auf den Tag des Eingangs der Klage, an dem die Klagefrist noch nicht abgelaufen war, zurück. Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Partei zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist.
Über die unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung in den Blick zu nehmende Anfechtbarkeit des zu TOP 1 gefassten Beschlusses (Verwalterbestellung) kann der Senat nicht abschließend entscheiden. Nicht auszuschließen ist eine Anfechtbarkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung. Zwar war das Stimmrecht des Beklagten bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Klägerin sind in diesem Fall aber u.a. durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren. Es versteht sich in diesem Zusammenhang jedenfalls nicht von selbst, dass sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellen darf. Dies wird ordnungsmäßiger Verwaltung in der Regel dann nicht entsprechen, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Im Übrigen wird es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob der Mehrheitseigentümer persönlich und fachlich geeignet ist; letzteres zieht die Revision, nicht zuletzt mit Blick auf die Jahresabrechnung 2019 (TOP 5), in Zweifel. Auch erscheint es zweifelhaft, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit für den höchstmöglichen Bestellungszeitraum (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG aF) zum Verwalter zu bestellen; hierfür müsste es besondere Gründe geben.
Im Ergebnis zutreffend verneint das LG die Nichtigkeit der zu TOP 6 und TOP 7 gefassten Beschlüsse, die der Klägerin unter anderem die Wohnnutzung der Garage untersagen und ihr die Beseitigung verschiedener baulicher Veränderungen aufgeben. Richtig weist die Revision zwar darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Begründung von Leistungspflichten außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten verneint. Es ist den Wohnungseigentümern aber gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten, also etwa - wie hier - zu einer Unterlassung der Wohnnutzung einer Garage oder zu einem Rückbau einer Terrasse, auffordern. Dies entspricht nächstliegender Auslegung eines solchen Beschlusses.
Es kann nämlich nicht angenommen werden, dass die Wohnungseigentümer eine nicht ihrer Beschlusskompetenz unterliegende Unterlassungs- oder Leistungspflicht eines anderen Wohnungseigentümers mit konstitutiver Wirkung begründen und auf diese Weise einen nach der Rechtsprechung des Senats nichtigen Beschluss fassen wollen, dessen Inhalt mit Blick auf die Durchsetzung der Unterlassungs- oder Leistungs- bzw. Beseitigungspflicht mangels Titulierung nicht einmal vollstreckbar wäre. Sie können einzelnen Wohnungseigentümern dabei nicht nur rechtlich unbedenklich eine Frist zur Herbeiführung des als rechtmäßig erachteten Zustands setzen, sondern auch allgemein eine Aufforderung zur Unterlassung oder Beseitigung aussprechen. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen; daraus kann bei objektiv-normativer Auslegung nicht auf die Intention geschlossen werden, Unterlassungs- oder Leistungsverpflichtungen konstitutiv zu begründen und auf diese Weise einen nichtigen Beschluss zu fassen.
Im Rahmen einer gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel (wie hier der gerügte Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit) zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem ggf. anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären, sollte sich der von der Aufforderung betroffene Wohnungseigentümer weiterhin entgegen der Mehrheitsauffassung verhalten oder die bauliche Veränderung nicht beseitigen. In einem solchen Verfahren ist diesem Wohnungseigentümer infolge der vorangegangenen Aufforderung aber der Einwand, er habe keine Veranlassung zur Klage gegeben, abgeschnitten. Anders als aus einem die Anfechtungsklage gegen den Aufforderungsbeschluss abweisenden Urteil können die in einem gerichtlichen Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ausgeurteilten Unterlassungs- oder Beseitigungspflichten auch gem. §§ 887 ff. ZPO vollstreckt werden. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an eine in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.
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Aufsatz:
Wohnungseigentum - Aktuelle Entwicklungen zu Eigentümerversammlung, Verwalter und Verfahren
Olaf Riecke, MDR 2023, 206
Enthalten im umfassenden Aktionsmodul Zivilrecht:
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Die Parteien bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Klägerin hält 400/1000 Miteigentumsanteile, der Beklagte hält 600/1000 Miteigentumsanteile. Die Klägerin wendet sich gegen verschiedene auf der Eigentümerversammlung vom 7.9.2020 gefasste Beschlüsse.
Zu TOP 1 wurde der Beklagte für fünf Jahre gegen eine Vergütung von 25 € pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt. Weiter wurde ein jährliches Hausgeld von 1.500 € und eine Instandhaltungsrücklage von mtl. 2.000 € (TOP 3) sowie die Einholung von Angeboten bzgl. der Reparatur eines Außengeländers (TOP 4) beschlossen. Unter TOP 5 wurde eine als solche bezeichnete Jahresabrechnung für 2019 genehmigt. Mit den zu TOP 6 und 7 gefassten Beschlüssen wurde der Klägerin schließlich untersagt, ihre Garage zu Wohnzwecken und eine Terrasse als Gartenfläche zu nutzen, und ihr wurde der Rückbau verschiedener baulicher Veränderungen aufgegeben. An der Eigentümerversammlung nahm gegen den Willen der Klägerin die Ehefrau des Beklagten teil.
Die Beschlussanfechtungsklage ging am 6.10.2020 bei Gericht ein. Nach Zahlung des Kostenvorschusses veranlasste das AG am 12.11.2020 die Zustellung der Klage. Da die Klägerin die Adresse des Verwalters falsch angegeben hatte, kam die Zustellungsurkunde am 23.11.020 mit dem Vermerk "Empfänger nicht zu ermitteln" zurück. Der Abteilungsrichter entnahm daraufhin am 24.11.2020 aus einer parallelen Verfahrensakte die korrekte Anschrift und verfügte die erneute Zustellung. Diese erfolgte nach am 9.12.2020 erfolgter Absendung durch die Geschäftsstelle am 11.12.2020.
Das AG wies die Klage wegen Versäumung der Anfechtungsfrist ab. Das LG wies die Berufung der Klägerin durch Beschluss zurück. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH den Beschluss des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Entgegen der Auffassung des LG hat die Klägerin die materielle Klagefrist des hier gem. § 48 Abs. 5 WEG noch anwendbaren § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung gewahrt. Denn die Klage ist zwar erst am 11.12.2020 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zugestellt worden. Die Zustellung wirkt aber gem. § 167 ZPO auf den Tag des Eingangs der Klage, an dem die Klagefrist noch nicht abgelaufen war, zurück. Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Partei zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist.
Über die unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung in den Blick zu nehmende Anfechtbarkeit des zu TOP 1 gefassten Beschlusses (Verwalterbestellung) kann der Senat nicht abschließend entscheiden. Nicht auszuschließen ist eine Anfechtbarkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung. Zwar war das Stimmrecht des Beklagten bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Klägerin sind in diesem Fall aber u.a. durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren. Es versteht sich in diesem Zusammenhang jedenfalls nicht von selbst, dass sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellen darf. Dies wird ordnungsmäßiger Verwaltung in der Regel dann nicht entsprechen, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Im Übrigen wird es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob der Mehrheitseigentümer persönlich und fachlich geeignet ist; letzteres zieht die Revision, nicht zuletzt mit Blick auf die Jahresabrechnung 2019 (TOP 5), in Zweifel. Auch erscheint es zweifelhaft, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit für den höchstmöglichen Bestellungszeitraum (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG aF) zum Verwalter zu bestellen; hierfür müsste es besondere Gründe geben.
Im Ergebnis zutreffend verneint das LG die Nichtigkeit der zu TOP 6 und TOP 7 gefassten Beschlüsse, die der Klägerin unter anderem die Wohnnutzung der Garage untersagen und ihr die Beseitigung verschiedener baulicher Veränderungen aufgeben. Richtig weist die Revision zwar darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Begründung von Leistungspflichten außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten verneint. Es ist den Wohnungseigentümern aber gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten, also etwa - wie hier - zu einer Unterlassung der Wohnnutzung einer Garage oder zu einem Rückbau einer Terrasse, auffordern. Dies entspricht nächstliegender Auslegung eines solchen Beschlusses.
Es kann nämlich nicht angenommen werden, dass die Wohnungseigentümer eine nicht ihrer Beschlusskompetenz unterliegende Unterlassungs- oder Leistungspflicht eines anderen Wohnungseigentümers mit konstitutiver Wirkung begründen und auf diese Weise einen nach der Rechtsprechung des Senats nichtigen Beschluss fassen wollen, dessen Inhalt mit Blick auf die Durchsetzung der Unterlassungs- oder Leistungs- bzw. Beseitigungspflicht mangels Titulierung nicht einmal vollstreckbar wäre. Sie können einzelnen Wohnungseigentümern dabei nicht nur rechtlich unbedenklich eine Frist zur Herbeiführung des als rechtmäßig erachteten Zustands setzen, sondern auch allgemein eine Aufforderung zur Unterlassung oder Beseitigung aussprechen. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen; daraus kann bei objektiv-normativer Auslegung nicht auf die Intention geschlossen werden, Unterlassungs- oder Leistungsverpflichtungen konstitutiv zu begründen und auf diese Weise einen nichtigen Beschluss zu fassen.
Im Rahmen einer gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel (wie hier der gerügte Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit) zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem ggf. anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären, sollte sich der von der Aufforderung betroffene Wohnungseigentümer weiterhin entgegen der Mehrheitsauffassung verhalten oder die bauliche Veränderung nicht beseitigen. In einem solchen Verfahren ist diesem Wohnungseigentümer infolge der vorangegangenen Aufforderung aber der Einwand, er habe keine Veranlassung zur Klage gegeben, abgeschnitten. Anders als aus einem die Anfechtungsklage gegen den Aufforderungsbeschluss abweisenden Urteil können die in einem gerichtlichen Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ausgeurteilten Unterlassungs- oder Beseitigungspflichten auch gem. §§ 887 ff. ZPO vollstreckt werden. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an eine in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.
Aufsatz:
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