Mietrecht

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28.04.2016

Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz - Referentenentwurf liegt vor

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Der Referentenentwurf (mit Begründung 50 Seiten) hat sich vier Themenschwerpunkte vorgenommen:

13.04.2016

Der rechtlose Wohnungseigentümer

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Wohnungseigentum ist echtes Eigentum. So lautet die nahezu gebetsmühlenartige Aussage der Rechtsprechung und der Literatur zum Wesen des Wohnungseigentums. Allerdings haben die einzelnen Wohnungseigentümer immer weniger zu sagen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einzelne Dinge per Beschluss an sich gezogen hat. Dies betrifft sowohl den bordellartigen Betrieb in der Nachbarwohnung (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14) als auch das Anbringen von Rauchwarnmeldern, wenn dies öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist (BGH, Urt. v. 8.3.2013 – V ZR 238/11). Gegen Abstandsflächenverstöße, die „nur“ das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, kann sich der einzelne Wohnungseigentümer, auch wenn er faktisch wegen der Lage seiner Einheit allein davon betroffen ist, nicht wenden (OVG Münster, Beschl. 15.7.2015 – 7 B 478/15). Bleibt die Gemeinschaft untätig, muss er in sämtlichen Fällen zunächst die anderen Wohnungseigentümer verklagen, damit diese in seinem Sinne entscheiden. Tun sie dies nicht, muss er den betreffenden Beschluss anfechten. Derjenige Wohnungseigentümer, der nicht zufällig auch Jurist ist, wird dies nicht ständig tun. Insofern wird die Position des Wohnungseigentümers als echter Eigentümer durch die zunehmenden Kompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft systematisch eingeschränkt. Wohnungseigentum, das gerade dem Normalbürger den Erwerb eines Eigenheims ermöglichen sollte, wird dadurch faktisch zum Eigentum 2. Klasse.

30.03.2016

Betriebskosten: Wirklich jedem bekannt?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In der Urteilsbegründung des schon angesprochenen BGH Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es weiterhin, der Betriebskostenbegriff sei in der Wohnraummiete gesetzlich „seit langem festlegt“ und im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verstehen.

30.03.2016

Betriebskosten = Kein Zauberwort – Klare Vereinbarung empfehlenswert

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im Leitsatz des BGH-Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es, der Wohnraummieter müsse die Betriebskosten zahlen, wenn vereinbart sei, dass er „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Und zwar a) ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs; b) ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die BetrKV.

30.03.2016

Umlagevereinbarung: „Sämtliche Wartungskosten“

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In einem Einkaufszentrum werden Räume für eine Zahnarztpraxis vermietet. Vertraglich hat der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ zu tragen. Der Mieter zahlt nur einen Teil. Das LG weist die Klage des Vermieters ab. Der geht in Berufung und hat Erfolg. Denn, so das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2015 (2 U 216/14, GE 2016, 326):

23.03.2016

Grundbucheinsicht in Eigentümergemeinschaft

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Im Grundbuch sind auch persönliche Daten, wie zB das Geburtsdatum, Grundpfandrechte und Verfügungsbeschränkungen, eingetragen, an deren Geheimhaltung der Eigentümer ein berechtigtes Interesse hat. Deshalb ist die Grundbucheinsicht nur demjenigen gestattet, der diesbezüglich ein berechtigtes Interesse nachweist. Dieses bestimmt auch den Umfang der Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten. Bei der Eigentümergemeinschaft ging in das OLG Düsseldorf (15.10.1986 – 3 Wx 340/86, MDR 1987, 417 = NJW 1987, 1651) davon aus, dass jedem Wohnungs- und Teileigentümer ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Grundbücher der anderen Miteigentümer zusteht. Grund dafür ist, dass der Eigentümer der Gemeinschaft in vielfältiger Weise, z. B. durch das Wohngeld und Reparaturkostenumlagen, miteinander verbunden sind.

22.03.2016

Kernbereiche??

Dr. Oliver Elzer

Der II. Zivilsenat des BGH hält mit seinem Urteil vom 16.02.2016 - II ZR 348/14 - Rz. 14, daran fest, Regelungen in Gesellschaftsverträgen von Publikumsgesellschaften unterlägen unabhängig davon, ob § 310 Abs. 4 BGB eingreift, einer "ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle wie Allgemeine Geschäftsbedingungen".

07.03.2016

Prozessrisiko und falsche Begriffe

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im BGH-Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) ist die Rede von Wärmemengenzählern. In § 5 Heizkostenverordnung heißt es aber „Wärmezähler“. Analog spricht auch § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung von Wasserzählern und nicht Wassermengenzählern.

07.03.2016

Berliner Klimaschutz

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Gegen eine Heizkostennachzahlung wandte der Mieter ein, die freiliegenden Leitungen der Einrohrheizung in der Wohnung seien ungedämmt. Deshalb hätten – wegen der unregulierbaren Rohrwärme – im Winter zu hohe Innentemperaturen von 24 - 26°C geherrscht. Das AG Berlin-Schöneberg gab mit Urt. v. 24.07.2015 (8 C 149/15, GE 2015, S. 1226) dem Mieter folgenden Rat: Solche Temperaturen seien vom Mieter hinzunehmen. Es sei „zumutbar, sich – so wie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, könnten dies durch Öffnen der Fenster reguliert werden.“ Ein herausragender Vorschlag: Fenster auf und die Berliner Luft anheizen. Geht’s noch? Und wenn in Berlin mal eine Heizung im Winter ausfällt, dann kriegen die Mieter demnächst vielleicht zu hören: „Ziehen Sie einen dicken Pullover an!“ Drei Maßnahmen hätten die richtige Lösung ergeben: Heizkurve absenken, Vorlauftemperatur verringern und Nachtabsenkung vornehmen (vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl. 2013, S. 569, 719).

28.02.2016

Erhalten – nicht sanieren!

Dr. Oliver Elzer

Es sollte „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder – eher ungern – „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“. Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es natürlich „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und also nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine „Eigentumswohnungen“ oder „Einheiten“, sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum und meist eine Einheit; es gibt aber auch Nebenräume) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- und/oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

18.02.2016

Von Anrisstexten

Dr. Oliver Elzer

Recht ist kompliziert, Rechtsstreitigkeiten komplex. Es ist daher fraglich, ob es überhaupt gelingen kann, über Rechtsstreitigkeiten und das zu Grunde liegende Recht in einem bloßen Anrisstext („Teaser“) zu berichten. Meine Antwort wäre: Vielleicht. Es gelingt aber bestimmt nicht immer.

16.02.2016

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

Dr. Oliver Elzer

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

11.02.2016

Besitz oder Nichtbesitz – das ist die Frage!

Dr. Oliver Elzer

Der Bundesgerichtshof meint jetzt, nur der sei als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, der (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat (BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15). Das lässt sich sehr gut hören – wenn es auch nicht um Besitz einer „Wohneinheit“, sondern Besitz am Wohnungseigentum geht (das ist weit mehr als die Wohneinheit – die das WEG nicht kennt). Ferner müsste man wohl auch den Fremdbesitz nennen.

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