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25.01.2017

BGH zu verspäteter Betriebskostenabrechnung eines Wohnungseigentümers

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Der BGH (VIII ZR 249/15) hat heute gemäß Mitteilung der Pressestelle folgendes entschieden: Der WEG-Verwalter hatte erst Ende 2013 über die Betriebskosten der Anlage für 2010 und 2011 abgerechnet. Der vermietende Eigentümer reichte die Abrechnung demensprechend verspätet (Nichtwahrung der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) an seinen Mieter durch und meinte, er habe die Fristüberschreitung nicht zu vertreten. Der Mieter sah das anders und wurde auf Nachzahlung verklagt. Der 8. Senat ist ebenso wie die Vorinstanzen nicht weiter überraschend der Meinung, der Vermieter einer Eigentumswohnung habe auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG noch nicht vorliegt. Er beruft sich auf den Zweck der Vorschrift, rasch Abrechnungssicherheit für den Mieter zu schaffen, und meint, der Mieter einer Eigentumswohnung würde in sachlich nicht zu rechtfertigender Weise gegenüber sonstigen Mietern benachteiligt, wenn man das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses in die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB hineinlesen wollte. Zwar müsse sich der Vermieter das Verwalterverschulden nicht zurechnen lassen; er habe aber selbst etwas veranlassen müssen, nachdem er im Lauf des Jahres 2010 (gemeint wohl 2011) erkannt habe, dass die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig oder so fehlerhaft vorliegen würde, dass sie keine Grundlage für die von ihm dem Mieter geschuldete Abrechnung sein könne. Was der Eigentümer hätte veranlassen können und müssen, damit er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten gehabt hätte, muss der Berater ihm dann sagen.

25.01.2017

BGH zu verspäteter Betriebskostenabrechnung eines Wohnungseigentümers

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Der BGH (VIII ZR 249/15) hat heute gemäß Mitteilung der Pressestelle folgendes entschieden: Der WEG-Verwalter hatte erst Ende 2013 über die Betriebskosten der Anlage für 2010 und 2011 abgerechnet. Der vermietende Eigentümer reichte die Abrechnung demensprechend verspätet (Nichtwahrung der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) an seinen Mieter durch und meinte, er habe die Fristüberschreitung nicht zu vertreten. Der Mieter sah das anders und wurde auf Nachzahlung verklagt. Der 8. Senat ist ebenso wie die Vorinstanzen nicht weiter überraschend der Meinung, der Vermieter einer Eigentumswohnung habe auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG noch nicht vorliegt. Er beruft sich auf den Zweck der Vorschrift, rasch Abrechnungssicherheit für den Mieter zu schaffen, und meint, der Mieter einer Eigentumswohnung würde in sachlich nicht zu rechtfertigender Weise gegenüber sonstigen Mietern benachteiligt, wenn man das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses in die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB hineinlesen wollte. Zwar müsse sich der Vermieter das Verwalterverschulden nicht zurechnen lassen; er habe aber selbst etwas veranlassen müssen, nachdem er im Lauf des Jahres 2010 (gemeint wohl 2011) erkannt habe, dass die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig oder so fehlerhaft vorliegen würde, dass sie keine Grundlage für die von ihm dem Mieter geschuldete Abrechnung sein könne. Was der Eigentümer hätte veranlassen können und müssen, damit er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten gehabt hätte, muss der Berater ihm dann sagen.

21.01.2017

Bei Wohnungsmodernisierung gibt’s neue Kochtöpfe

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Unter dem 2. November 2016 gelangte das AG Berlin-Schöneberg zu dem Erkenntnis, dass der Vermieter dem Mieter hochwertige Töpfe und Pfannen bezahlen muss (AG Berlin-Schöneberg, 103 C 196/16, Grundeigentum 2016, 1515).

21.01.2017

Bei Wohnungsmodernisierung gibt’s neue Kochtöpfe

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Unter dem 2. November 2016 gelangte das AG Berlin-Schöneberg zu dem Erkenntnis, dass der Vermieter dem Mieter hochwertige Töpfe und Pfannen bezahlen muss (AG Berlin-Schöneberg, 103 C 196/16, Grundeigentum 2016, 1515).

14.12.2016

Warmwasserzählereinbau: Bau- oder Folgekosten bei anschließender Neuverfliesung?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das AG Köln (v. 12.04.2016 - 219 C 352/15, ZMR 2016, 786) musste folgenden Fall lösen: Der Mieter wollte die Kosten für Warmwasser nach § 12 HeizkostenV um 15% kürzen, weil dieses nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei. Der Vermieter berief sich jedoch auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV. Hiernach entfällt das Kürzungsrecht, wenn innerhalb von zehn Jahren die Anbringungskosten für die Zähler durch die Energieeinsparung nicht erwirtschaftet werden. Denn konkret sei die im ganzen Hause in zehn Jahren zu erwartende Einsparung von rund 13.800 Euro deutlich geringer sei als die für den Zählereinbau aufgewandten rund 24.000 Euro.

14.12.2016

Warmwasserzählereinbau: Bau- oder Folgekosten bei anschließender Neuverfliesung?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das AG Köln (v. 12.04.2016 - 219 C 352/15, ZMR 2016, 786) musste folgenden Fall lösen: Der Mieter wollte die Kosten für Warmwasser nach § 12 HeizkostenV um 15% kürzen, weil dieses nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei. Der Vermieter berief sich jedoch auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV. Hiernach entfällt das Kürzungsrecht, wenn innerhalb von zehn Jahren die Anbringungskosten für die Zähler durch die Energieeinsparung nicht erwirtschaftet werden. Denn konkret sei die im ganzen Hause in zehn Jahren zu erwartende Einsparung von rund 13.800 Euro deutlich geringer sei als die für den Zählereinbau aufgewandten rund 24.000 Euro.

21.11.2016

Löschung der Auflassungsvormerkung des Käufers durch den Notar

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Häufig wird in notariellen Urkunden über Immobilienkaufverträge vereinbart, dass die für den Käufer zur Eintragung beantragte Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, wenn der Verkäufer den Notar um Löschung der Vormerkung ersucht und der Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf Anschreiben des Notars die Kaufpreiszahlung oder die Anhängigkeit eines Rechtsstreits nachweist.

21.11.2016

Löschung der Auflassungsvormerkung des Käufers durch den Notar

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Häufig wird in notariellen Urkunden über Immobilienkaufverträge vereinbart, dass die für den Käufer zur Eintragung beantragte Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, wenn der Verkäufer den Notar um Löschung der Vormerkung ersucht und der Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf Anschreiben des Notars die Kaufpreiszahlung oder die Anhängigkeit eines Rechtsstreits nachweist.

09.11.2016

Hausverwaltung oder was?

Dr. Oliver Elzer

Ich habe an dieser Stelle schon zuvor gewitzelt und damit gewarnt, Begriffe ernst zu nehmen. Ein Begriff, den ich noch nicht genannt habe, ist der der Hausverwaltung. Klingt der Ihnen vernünftig? Ja, da gebe ich Ihnen recht. Er klingt nett. Aber: im Wohnungseigentumsrecht? Wer verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum?

09.11.2016

Vom Aufstellen und verändern

Dr. Oliver Elzer

Manche Fälle lassen mich ruhig schlafen. Andere nicht. Zu den Fällen, die mich eher unruhig werden lassen, gehören die, wenn Wohnungseigentümer etwas auf dem gemeinschaftlichen Eigentum abstellen. Das können Tische, Bänke, Kübel, Liegen, aber auch ein Sandkasten, ein Kinderschwimmbecken, eine mobile Terrasse oder ein Trampolin sein.

09.11.2016

Hausverwaltung oder was?

Dr. Oliver Elzer

Ich habe an dieser Stelle schon zuvor gewitzelt und damit gewarnt, Begriffe ernst zu nehmen. Ein Begriff, den ich noch nicht genannt habe, ist der der Hausverwaltung. Klingt der Ihnen vernünftig? Ja, da gebe ich Ihnen recht. Er klingt nett. Aber: im Wohnungseigentumsrecht? Wer verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum?

09.11.2016

Vom Aufstellen und verändern

Dr. Oliver Elzer

Manche Fälle lassen mich ruhig schlafen. Andere nicht. Zu den Fällen, die mich eher unruhig werden lassen, gehören die, wenn Wohnungseigentümer etwas auf dem gemeinschaftlichen Eigentum abstellen. Das können Tische, Bänke, Kübel, Liegen, aber auch ein Sandkasten, ein Kinderschwimmbecken, eine mobile Terrasse oder ein Trampolin sein.

02.11.2016

Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Wohnungen?

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Die Tagespresse (z.B. Süddt. v. 5.9.2016) und die Fachpresse (z.B. WuM 2016, 601) vermelden, in den deutschen Großstädten würde die sog. Mietpreisbremse dadurch umgangen, dass freie Wohnungen möbliert angeboten würden. In München etwa betreffe das rund 60 % der Wohnungsangebote. Das ist insofern rechtlich gesehen ungenau, als die bloße Möblierung die Geltung der Mietpreisbremse nicht ausschließt. Wirklich "umgehen" lassen sich die Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB) nur bei solchem möblierten Wohnraum, den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, w e n n der Vermieter selbst auch die Wohnung bewohnt (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Das wird wohl kaum in beträchtlichem Umfang der Fall sein. Wollte der Mieter einer möblierten Wohnung, die nicht auch vom Vermieter mit bewohnt wird, sich auf die Mietpreisbremse berufen, hat er allerdings das Problem, dass er die mehr als 10%ige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen muss - er müsste also von der Ausstattung her vergleichbare (also möblierte) Wohnungen benennen können. Die sollen ja jetzt so häufig sein. Aber natürlich überschreiten die für diese Wohnungen vereinbarten Mieten ihrerseits die ortsübliche Mieten bei weitem. Vielleicht ist es an der Zeit, sich mit dem klassischen alten Möblierungszuschlag und dessen Berechnung (jährliche Abschreibung und Verzinsung? fester Prozensatz vom Zeit- bzw. Verkehrswert der Möbel?) wieder näher zu beschäftigen.

02.11.2016

Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Wohnungen?

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Die Tagespresse (z.B. Süddt. v. 5.9.2016) und die Fachpresse (z.B. WuM 2016, 601) vermelden, in den deutschen Großstädten würde die sog. Mietpreisbremse dadurch umgangen, dass freie Wohnungen möbliert angeboten würden. In München etwa betreffe das rund 60 % der Wohnungsangebote. Das ist insofern rechtlich gesehen ungenau, als die bloße Möblierung die Geltung der Mietpreisbremse nicht ausschließt. Wirklich "umgehen" lassen sich die Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB) nur bei solchem möblierten Wohnraum, den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, w e n n der Vermieter selbst auch die Wohnung bewohnt (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Das wird wohl kaum in beträchtlichem Umfang der Fall sein. Wollte der Mieter einer möblierten Wohnung, die nicht auch vom Vermieter mit bewohnt wird, sich auf die Mietpreisbremse berufen, hat er allerdings das Problem, dass er die mehr als 10%ige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen muss - er müsste also von der Ausstattung her vergleichbare (also möblierte) Wohnungen benennen können. Die sollen ja jetzt so häufig sein. Aber natürlich überschreiten die für diese Wohnungen vereinbarten Mieten ihrerseits die ortsübliche Mieten bei weitem. Vielleicht ist es an der Zeit, sich mit dem klassischen alten Möblierungszuschlag und dessen Berechnung (jährliche Abschreibung und Verzinsung? fester Prozensatz vom Zeit- bzw. Verkehrswert der Möbel?) wieder näher zu beschäftigen.

20.10.2016

Kosten für Rauchmelder - Einmal Hü, einmal Hott

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In etlichen Bundesländern sind im Baubestand Rauchmelder schon Pflicht, zum Teil laufen die Übergangsfristen für die Nachrüstung Ende 2016 aus (so § 49 Abs. 7 BauO-NRW). Werden die Rauchmelder vom Vermieter gekauft und installiert, kann er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2014, Anm. III.A. Rn. 2669, Seite 1056; Schumacher, NZM 2005, 641). Da die Mieterhöhung nur recht gering ausfällt, lohnt sich der bürokratische Aufwand kaum, so dass in der Praxis auf eine Mieterhöhung nur betr. die Rauchmelder verzichtet wird. Stattdessen wird z.B. in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter neben den Wartungskosten auch die Kosten einer Anmietung (Leasing) der Rauchmelder trage.

20.10.2016

Kosten für Rauchmelder - Einmal Hü, einmal Hott

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In etlichen Bundesländern sind im Baubestand Rauchmelder schon Pflicht, zum Teil laufen die Übergangsfristen für die Nachrüstung Ende 2016 aus (so § 49 Abs. 7 BauO-NRW). Werden die Rauchmelder vom Vermieter gekauft und installiert, kann er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2014, Anm. III.A. Rn. 2669, Seite 1056; Schumacher, NZM 2005, 641). Da die Mieterhöhung nur recht gering ausfällt, lohnt sich der bürokratische Aufwand kaum, so dass in der Praxis auf eine Mieterhöhung nur betr. die Rauchmelder verzichtet wird. Stattdessen wird z.B. in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter neben den Wartungskosten auch die Kosten einer Anmietung (Leasing) der Rauchmelder trage.

12.07.2016

Neue Wohnwertmerkmale durch Kunst am Bau?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das LG Berlin hat Anfang des Jahres ein neues Wohnwertmerkmal erfunden (LG Berlin v. 15.1.2016 - 65 S 145/15, juris). Zu den üblichen Merkmalen des § 558 Abs. 2 BGB (wie etwa Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit) sind nun Kunstwerke hinzugekommen:

12.07.2016

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

12.07.2016

Neue Wohnwertmerkmale durch Kunst am Bau?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das LG Berlin hat Anfang des Jahres ein neues Wohnwertmerkmal erfunden (LG Berlin v. 15.1.2016 - 65 S 145/15, juris). Zu den üblichen Merkmalen des § 558 Abs. 2 BGB (wie etwa Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit) sind nun Kunstwerke hinzugekommen:

12.07.2016

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

22.06.2016

Von Wegen und Irrwegen

Dr. Oliver Elzer

Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer an einem Raum, einer Fläche, einem wesentlichen Gebäudebestandteil oder an einer Anlage oder Einrichtung besondere Rechte, vor allem Gebrauchsrechte, zustehen sollen. Liegt es so, spricht man gemeinhin von einem Sondernutzungsrecht. Dieser Begriff, der bereits in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts „herumgeisterte“, hat sich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts etabliert und ist heute jedem im Wohnungseigentumsrecht Tätigen geläufig.

22.06.2016

Von Wegen und Irrwegen

Dr. Oliver Elzer

Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer an einem Raum, einer Fläche, einem wesentlichen Gebäudebestandteil oder an einer Anlage oder Einrichtung besondere Rechte, vor allem Gebrauchsrechte, zustehen sollen. Liegt es so, spricht man gemeinhin von einem Sondernutzungsrecht. Dieser Begriff, der bereits in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts „herumgeisterte“, hat sich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts etabliert und ist heute jedem im Wohnungseigentumsrecht Tätigen geläufig.

16.06.2016

Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

16.06.2016

Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

07.06.2016

furor zitandi - oder was?

Dr. Oliver Elzer

In einer Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 7. April 2016, VII ZR 56/15, finden sich zur Frage, ob § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) wegen Verstoßes gegen §§ 103, 119 InsO unwirksam ist, im Abdruck bei Rz. 19 und Rz. 21 jeweils eine ganze Seite Zitate. Ich selbst fand das beim ersten Lesen übertrieben. Das sehe ich eigentlich immer noch so. Unter anderem fragt sich, wer zitiert wird und wer – trotz der Fülle – nicht, wer diese Auswahl trifft und was wohl die Prüfsteine sind? Und ist es richtig, wenn sich Richter selbst zitieren? Oder ihnen nahe stehende Autoren?

07.06.2016

furor zitandi - oder was?

Dr. Oliver Elzer

In einer Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 7. April 2016, VII ZR 56/15, finden sich zur Frage, ob § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) wegen Verstoßes gegen §§ 103, 119 InsO unwirksam ist, im Abdruck bei Rz. 19 und Rz. 21 jeweils eine ganze Seite Zitate. Ich selbst fand das beim ersten Lesen übertrieben. Das sehe ich eigentlich immer noch so. Unter anderem fragt sich, wer zitiert wird und wer – trotz der Fülle – nicht, wer diese Auswahl trifft und was wohl die Prüfsteine sind? Und ist es richtig, wenn sich Richter selbst zitieren? Oder ihnen nahe stehende Autoren?

24.05.2016

Dingliches Vorkaufsrecht nicht beurkundungspflichtig

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Die auch nur bedingte Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass der Eigentümer eines Grundstücks vor unüberlegten und übereilten diesbezüglichen Vereinbarungen geschützt werden soll. Eigentümer von Immobilien sollen sich nicht im Wirtshaus auf einem Bierdeckel, wenn auch bedingt, zur Veräußerung einer Immobilie verpflichten können. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes mit Urteil vom 7.11.1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) als beurkundungspflichtig angesehen.

24.05.2016

Dingliches Vorkaufsrecht nicht beurkundungspflichtig

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Die auch nur bedingte Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass der Eigentümer eines Grundstücks vor unüberlegten und übereilten diesbezüglichen Vereinbarungen geschützt werden soll. Eigentümer von Immobilien sollen sich nicht im Wirtshaus auf einem Bierdeckel, wenn auch bedingt, zur Veräußerung einer Immobilie verpflichten können. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes mit Urteil vom 7.11.1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) als beurkundungspflichtig angesehen.

09.05.2016

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a:

09.05.2016

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a: