Mietrecht

WEG-Reform 2024 (2029)

Dr. Oliver Elzer

Das Wohnungseigentumsgesetz wird Ende dieses Jahres erneut ein wenig geändert werden. Es gibt zwei Eingriffe. Der eine besteht darin, dass es eine weitere privilegierte bauliche Veränderung geben wird. Nämlich für die so genannten „Balkonkraftwerke“. Diese Änderung wird grundsätzlich von allen begrüßt, auch wenn mehr Mut für die erneuerbaren Energien nicht geschadet hätte. Schwamm drüber, zumal der Rechtsausschuss dogmatischen Bedenken verbal Rechnung trägt (siehe BR-Drs. 20/12146, 12 – Vorabfassung).

Klimaschutz oder Klimawahnsinn?

Dr. jur. Hans Reinold Horst Rechtsanwalt

Das EU-Parlament hat am 14. März 2023 das „Go“ für Mindest-Energiestandards bei Gebäuden erklärt. Zwar muss der Rat noch zustimmen, aber das ist Formsache. Parallel steht in Berlin die geplante Novelle zum Gebäude-Energie-Gesetz an, ebenfalls mit dem Ziel einer „ordentlichen“ energetischen Ertüchtigung bestehender Gebäude und Neubauten, denn 40 % der CO₂-Emissionen sollen derzeit aus dem Gebäudebestand kommen.

Herzlichen Glückwunsch! 

Dr. Oliver Elzer

Das WEMoG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Für eine Bilanz, ob es sich nach zwei Jahren bewährt hat, ist es viel zu früh. Man kann aber immerhin erste Bereiche nennen, die gewisse Klärungen erfahren haben bzw. Stellen aufzeigen, wo es im Gebälk noch „knackt“.

Zwei = Sieben, wer weiß das wohl?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Nach der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung des § 5 Abs. 2 der HeizkostenV war in bestimmten Fällen, z.B. bei unterschiedlicher Ausstattung mit Erfassungsgeräten, eine Vorerfassung der Heizkosten einzurichten, und zwar durch die Bildung von Nutzergruppen. Mit der am 1. Dezember 2021 in Kraft getretenen novellierte HeizkostenV erfolgte neben der Neueinführung der §§ 6a, 6b und weiteren Änderungen insbesondere eine Erweiterung sowie Neugliederung des § 5 HeizkostenV: Eingefügt wurden die umfangreichen Absätze 2 bis 6; der bisherige Absatz 2 wurde zu Abs. 7 (BGBl. I 2021, 4964, dort zu Art. 1 Nr. 1c).

banana republic?

Dr. Oliver Elzer

Der Coronavirus „SARS-CoV-2“ scheint unser Rechtsempfinden aus der Bahn zu bringen. So tönt es beispielsweise aus Sachsen, es sei kein „guter Stil des Umgangs miteinander“, jetzt zu sagen, das „sei ein Gesetz und das gelte jetzt“. What? Und ein bayerischer Politiker, jetzt „Impfpflicht-Rebell“?, will das nämliche Bundesgesetz, das vor knapp drei Monaten beschlossen wurde, aussetzen. What? Und ein Virologe, also ein Gesetzesexperte,  findet das alles „pragmatisch“. Diesen dreien ist offensichtlich gemein, dass sie Gesetze Gesetze sein lassen wollen. Motto: mir san mir!

Fiktive Schadensberechnung im (Gewerberaum-)Mietrecht

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Nach dem Urteil des BGH vom 31.03.2021 (XII ZR 42/20) können Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung im (Gewerberaum-)Mietrecht nach wie vor ohne Weiteres auch fiktiv abgerechnet werden. Die baurechtliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, wonach eine fiktive Schadensbemessung von Mängelbeseitigungskosten außer Betracht bleibt, findet im (Gewerberaum-)Mietrecht keine Anwendung.

Verwaltungsbeirat: Verkappte Anforderungen oder bleibt es beim alten Schnack?

Dr. Oliver Elzer

Ist etwas „verkappt“, so ist es so geschickt getarnt, dass sein tatsächliches Wesen jedenfalls nicht sofort zu erkennen ist. So ist es möglicherweise mit den Anforderungen an die Verwaltungsbeiräte im neuen Wohnungseigentumsrecht!

Keine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts (hier: Mietendeckel)

Dr. Olaf Riecke / RA Kai-Uwe Agatsy

1. Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab. 2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art.74 Abs. 1 Nr. 1 GG. 3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.

Gesetzesänderung: Coronabedingte Einschränkungen von Mieträumen als Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Am 18.12.2020 hat der Bundestag der geplanten Gesetzesänderung zu § 313 BGB und dem damit verbundenen Eingriff in das Gewerberaummiet- und Pachtrecht zugestimmt. Bei staatlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wird nunmehr gesetzlich (widerlegbar) vermutet, dass die Geschäftsgrundlage des Miet-/Pachtvertrages massiv beeinträchtigt ist. Die Rechtsfolgenseite des § 313 BGB soll hingegen unberührt bleiben in der Konsequenz, dass eine Vertragsanpassung nur in angemessenem Umfang begehrt werden kann. Die Änderung von § 313 BGB wird flankiert mit der Statuierung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots in der Zivilprozessordnung. So sollen Streitigkeiten um Vertragsanpassungen schnell gerichtlich geklärt werden. Diese stark umstrittenen Gesetzesänderungen sind Gegenstand dieses Beitrags.

Umweltmängel ohne Ende

Dr. Klaus Lützenkirchen Rechtsanwalt

Bekanntlich muss ein Gericht den Mietvertrag auslegen, wenn die Parteien die zur Ermittlung eines Mangels notwendige Sollbeschaffenheit weder ausdrücklich noch konkludent festgelegt haben. Für einen Umweltmangel hat der BGH in der Bolzplatzentscheidung vom 29.4.2015 – VIII ZR 197/14 insoweit die ergänzende Vertragsauslegung eingeführt und dabei festgestellt, der Vermieter würde die Verantwortung gegenüber dem Mieter für Veränderungen in der Umwelt nur dann tragen, wenn ihm in der konkreten Situation Beseitigungs- oder Entschädigungsansprüche zustehen.

Wohnungseigentümergesellschafter? Einspruch!

Dr. Oliver Elzer

Zwischen dem 21. bis 23. Oktober 2020 fand in Fischen das 46. Fachgespräch zum WEG statt. Vor allem am ersten Tag wurde der Weg des Wohnungseigentumsrechts in das Gesellschaftsrecht befürwortet. Selbst der Idee, bestehende Vereinbarungen umzudeuten, nach denen der Verwalter Aufgaben für die Wohnungseigentümer erfüllen soll, zum Beispiel einer Veräußerung zustimmen, wurde von der Mehrheit nicht entgegengetreten. Solche Vereinbarungen müssten neu gelesen werden. Eigentlich stünde dort nicht Verwalter, sondern es stünde dort Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Kann dies der Wille der Vertragschließenden gewesen sein?).

Neues Wohnungseigentumsrecht ab 1.12.2020

Rüdiger Donnerbauer

In seiner Plenumssitzung vom 9.10.2020  hat der Bundesrat das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften, das WEMoG, durchgewunken; inzwischen ist das neue Wohnungseigentumsrecht verkündet worden (BGBl. I v. 22.10.2020, S. 2187 ff.) und wird damit für Millionen von Eigentümergemeinschaften ab dem 1.12.2020 Richtschnur des Zusammenlebens sein.

Gewerberaummiete: Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten – Erste Gerichtsentscheidungen und gerichtliche Tendenzen

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Während der corona-bedingten behördlichen Schließungsanordnungen von Einzelhandelsgeschäften in den Monaten März bis April 2020 haben viele Einzelhandelsmieter ihre Mietzahlungen eingestellt und die Zahlungen (teilweise) erst wieder mit den Ladenöffnungen aufgenommen. Für die betroffenen Monate sind vielfach Einigungen zwischen Vermietern und Mietern zustande gekommen, die von (teilweisen) Mietreduzierungen, Vereinbarungen von reinen Umsatzmieten bis hin zu Stundungsvereinbarungen reichen. Nicht selten haben Vermieter aber auch den Klageweg beschritten und die Zahlungsrückstände gerichtlich geltend gemacht. Nunmehr liegen mit dem Urteil des Landgerichts Zweibrücken (Az.: HK O 18/20) und des Landgerichts Heidelberg (Az.: 5 O 66/20) erste gerichtliche Entscheidungen vor und es zeichnet sich - auch in anderen Klageverfahren - in der (erstinstanzlichen) Rechtsprechung folgende Tendenz ab:

Trittschallschutz auf mangelhaftem Gemeinschaftseigentum

RiAG Dr. Dr. Andrik Abramenko

Der BGH hat sich jüngst wieder mit dem Trittschallschutz nach Bodenbelagswechsel befasst, diesmal in Kombination mit mangelhaftem Gemeinschaftseigentum (BGH, Urt. v. 26.6.2020 – V ZR 173/19).

Corona-Eindämmungsverordnungen: Ist die 800 m²-Grenze verfassungswidrig?

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Innerhalb von nur knapp einer Woche nach Inkrafttreten der jüngsten „Corona-Eindämmungsverordnungen“ der Bundesländer liegen bereits verschiedene Gerichtsentscheidungen zur (Nicht-)Verfassungsgemäßheit der 800 m²-Grenze für Einzelhandelsgeschäfte vor, die Einzelhändler zum Betrieb/Nichtbetrieb ihrer Ladenflächen berechtigen. Die bereits befürchtete „Rechtszersplitterung“ in den Bundesländern ist nunmehr auch „Alltag“ bei den Verwaltungsgerichten. Denn diese sind sich uneins bei der Beantwortung der Frage, ob die 800 m²-Grenze verfassungswidrig ist oder nicht.

Das Corona-Moratorium im Mietrecht – Steine statt Brot?

Dr. jur. Hans Reinold Horst Rechtsanwalt

Beherzt und entschlossen haben Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat ein Maßnahmenpaket zur Abmilderung der katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie auf den Weg gebracht. Die Regeln treten am 1. April 2020 in Kraft. Enthalten ist auch ein Mietkündigungsmoratorium: wer coronabedingt seine Miete in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 nicht zahlen kann, muss deswegen zahlungsverzugsbedingte Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht fürchten.

Verwaltung von Wohnungseigentum in Zeiten der „Corona“-Pandemie

Dr. Johannes Hogenschurz VorsRiLG, Köln

Zentraler Ort für Entscheidungen der Wohnungseigentümer ist die Eigentümerversammlung, die in der Regel in der ersten Jahreshälfte anberaumt wird. Die Einberufung von Eigentümerversammlung ist derzeit allerdings selbst in sehr kleinen Eigentümergemeinschaften aufgrund ordnungsbehördlicher Ansammlungsverbote nicht mehr zulässig. „Virtuelle“ Eigentümerversammlungen, die technisch als Video- oder Telefonkonferenz durchgeführt werden können, sind im WEG nicht vorgesehen. Als Alternative bleibt die schriftliche Beschlussfassung gemäß § 23 Abs. 3 WEG, die aber Allstimmigkeit voraussetzt. Eine Eigentümerversammlung, bei der allein der Verwalter als Versammlungsleiter und zugleich als bevollmächtigter Vertreter von so vielen Wohnungseigentümern anwesend ist, so dass die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile vertreten ist (§ 25 Abs. 3 WEG), erscheint vor dem Hintergrund der unentziehbaren Mitwirkungsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer regelmäßig nicht als empfehlenswert, wo Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen möchten, aber aufgrund der öffentlich-rechtlichen Verbote nicht teilnehmen dürfen; dafür spricht auch, dass eine Durchführung von Versammlungen ohne physische Präsenz anders als bei Genossenschaften im Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht vorgesehen worden ist.

Mietverhältnisse in Zeiten Coronas

Rüdiger Donnerbauer

Weitere Infos zum Thema Mietrecht und Corona finden MietRB-Abonnenten in ihrer Datenbank „Beratermodul Miet- und WEG-Recht“ unter diesem Link

Tsunami

Dr. Oliver Elzer

Das BMJV hat am 13. Januar 2020 den Verbänden zur Anhörung einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) versandt (siehe hier).

Fundamental

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Zur Notwendigkeit, eine Sprinkleranlage zu beheizen, meint das OLG Frankfurt, dass das Wasser stets zur Verfügung stehen müsse (OLG Frankfurt M. v. 10.01.2019 ‒  2 U 109/17, juris, dort: Randnr. 256):

WEG-Reform: Die Vorschläge, Leitlinien und Empfehlungen der Bund-Länder-Arbeitsgruppe

Dr. Oliver Elzer

I. Überblick

Heizungsrohre gedämmt oder nicht: Ein Wohnungs- und Kellerproblem

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das Wohnungs-Problem: Der Mieter klagt darauf, dass die bislang nach dem Schlüssel 50:50 abgerechneten Heizkosten künftig gem. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zu 30% nach Fläche und zu 70 % nach Verbrauch abzurechnen seien. Die klägerische Revision führt zur Zurückverweisung an das LG.

Die guten Hirten

Dr. Oliver Elzer

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer dort über einen Gegenstand einen Beschluss fassen, wo ihnen das Gesetz die dafür notwendige Beschlusskompetenz einräumt. Solche Beschlusskompetenzen sind zwar über das gesamte Gesetz verstreut. Der Autonomie der Wohnungseigentümer, ihre eigenen Geschicke zu bestimmen, sind aber auch deutliche Grenzen gesetzt.

Rechtsanwalt Dr. Klaus Lützenkirchen im Interview zum Mietrechtsanpassungsgesetz

Rüdiger Donnerbauer

Schadenersatzansprüche: Gemeinschaftsbezogen oder was?

Dr. Oliver Elzer

Das Wohnungseigentumsgesetz behandelt in seinem § 10 Abs. 6 Satz 3 die Frage, was bei Rechten gilt, die die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben, und bei Pflichten, die auf allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ruhen.

Kehrt·wen·de (Substantiv, feminin [die])

Dr. Oliver Elzer

Nach Google ist eine Kehrtwende ein extremer [unerwarteter] Richtungs-, Kurswechsel. Man erwartet ihn von Politkern oder gegebenenfalls vom Ehepartner – aber von einem Gericht?

Great Expectations!

Dr. Oliver Elzer

Große Erwartungen (Originaltitel: Great Expectations) ist ein Roman von Charles Dickens, künftig, leicht modifiziert, nämlich als "berechtigte Erwartungen", aber auch eine Kategorie im Wohnungseigentumsrecht. Denn bei BGH v. 16.3.2018 – V ZR 276/16 – Rz. 15, ist Folgendes zu lesen:

3 Cent? Da gab’s gar nichts - das VG Neustadt schafft Remedur

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Ein Bürger aus Stadt Neustadt/W führte 2012 einen Prozess gegen die Stadt. Ende 2017 erging gegen die Stadt ein Kostenfestsetzungsbeschluss, wonach an den Bürger 2,90 Euro zu zahlen seien. Die Stadt überwies sogar 2,91 Euro, aber irrtümlich auf ein falsches Konto. Diesem Fehler wurde alsdann seitens der Stadt im April 2018 durch korrekte Überweisung abgeholfen. Nun aber setzte dieser Bürger die Rechtsmaschine in Gang. Nach seiner  präzisen Berechnung ergab sich eine noch offene Restforderung von 0,03 Euro wegen angefallener Zinsen. Diese machte er alsdann per Vollstreckungsantrag geltend.

Wi̱·der·spruch Substantiv [der] – oder?

Dr. Oliver Elzer

Bei BGH v. 15.12.2017 – V ZR 257/16 – Rz. 8 heißt es wie folgt:

Lösung für Schrottimmobilien

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 23.3.2018 (V ZR 307/16) die Vorschrift § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erweiternd ausgelegt. Nach ihr kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint, erweiternd ausgelegt.